管理不全空家とは、放置すると倒壊などの危険性がある「特定空家」になるおそれのある空き家です。
2023年12月13日に法改正があり、管理不全空家に指導や勧告が出せるようになり、固定資産税の優遇措置も受けられなくなる可能性があります。
この記事を読むと、空き家を適切に管理して、税金面での不利益を回避する方法がわかります。
管理不全空家の定義
- 法改正のポイント
- 固定資産税への影響
- 空き家の管理方法
管理不全空家とは？【定義をわかりやすく解説】
空き家の管理は、所有者にとって重要な責務です。しかし、全国で空き家問題は深刻化しています。
そこで、2023年12月13日に改正された空家等対策特別措置法では「管理不全空家」という新たな類型が設けられました。管理不全空き家を放置すると、行政の指導を受ける可能性があります。
管理不全空家の定義
管理不全空家とは、適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば「特定空家」に該当するおそれのある空家等のことです。
特定空家とは、倒壊の危険性や衛生上有害となる可能性、景観を損なうなど、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす状態の空家を指します。
管理不全空家は、特定空家になる前の段階の空家であり、行政が早期に介入し、特定空家になるのを防ぐための区分と言えます。
例えば、屋根や外壁の一部が破損していたり、庭の雑草が伸び放題になっていたりする状態の空き家は、管理不全空家に該当する可能性があります。
2018年の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約849万戸あり、そのうち腐朽・破損のある住宅は約347万戸にのぼります。
空家等対策特別措置法における位置づけ
2015年に施行された空家等対策特別措置法では、自治体が老朽化や衛生上の問題がある空き家を「特定空家」に指定できるようになりました。
特定空家に指定されると、自治体は所有者に対し、助言・指導、勧告、命令といった措置を行うことができ、最終的には行政代執行による建物の解体も可能となりました。
しかし、特定空家に指定される前の段階の空き家に対しては、法的な強制力を持つ措置がなく、問題の深刻化を防ぐことが困難でした。
そこで、2023年12月13日に改正された空家等対策特別措置法では、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。
特定空家との違い
管理不全空家と特定空家の主な違いは、以下の表のとおりです。
| 項目 | 管理不全空家 | 特定空家 |
|---|---|---|
| 状態 | そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある状態 | 倒壊の危険性、衛生上有害、景観を損なうなど、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす状態 |
| 行政の関与 | 指導・勧告（固定資産税の住宅用地特例の解除の可能性あり） | 助言・指導、勧告、命令、代執行（固定資産税の住宅用地特例の解除、過料） |
| 改善の促し方 | 所有者に対し、適切な管理を行うよう促す | 所有者に対し、具体的な改善措置（修繕、解体など）を求める |
管理不全空家は、特定空家予備軍と言える存在です。
特定空家に指定されると、行政代執行により強制的に建物を解体される可能性もありますが、管理不全空家の段階であれば、所有者の自主的な改善に期待することができます。
管理不全空家に指定されることによる影響
法律が改正された狙いは、行政が早期に介入することによって、特定空家になることを防止したいというものです。
そのため、管理不全空家に指定されると、自治体から空き家の適切な管理について指導を受けることになります。
指導に従わず、状態が改善されない場合は、特定空家に指定される恐れがあります。
この指定を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が大幅に増加します。土地の固定資産税は最大で6分の1に軽減されていますが、管理不全空家に指定されて勧告を受けると、この特例が適用されなくなります。
その結果、土地の固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大で3倍になる可能性があります。
空き家を適切に管理することで、近隣トラブルを回避し、固定資産税の負担増を防ぐことができます。もしご自身での管理が難しい場合は、空き家管理サービスの活用も検討しましょう。
法改正で何が変わった？【2023年12月13日施行】
2023年12月13日に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が施行され、空き家の管理に関するルールが大きく変わりました。
特に注目すべきは、「管理不全空家」という新しい区分が設けられたことです。
空家等対策特別措置法の改正ポイント
今回の法改正は、増え続ける空き家問題に対処するための重要な一歩です。
主な改正ポイントは、以下の3点です。
- 管理不全空家の新設: 特定空家に指定される前の段階で、適切な管理を促すための区分が設けられました。
- 固定資産税への影響: 管理不全空家に指定されると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性があります。
- 指定プロセスの明確化: 管理不全空家の指定プロセス（指導・勧告）が明確化されました。
これらの改正により、空き家の所有者は、これまで以上に適切な管理を求められることになります。
管理不全空家の新設
今回の法改正で、特に重要なのが「管理不全空家」の新設です。
これは、従来の「特定空家」に指定される前の段階で、空き家の適切な管理を促すための新しい区分です。
| 区分 | 状態 | 措置 |
|---|---|---|
| 特定空家 | 倒壊の危険性がある、衛生上著しく有害など、既に危険な状態 | 助言⇒指導⇒勧告⇒命令、固定資産税増額、過料 |
| 管理不全空家 | そのまま放置すると特定空家になる可能性がある状態 | 指導⇒勧告（固定資産税の軽減措置を受けられなくなる可能性あり） |
具体的には、放置すれば倒壊の危険性がある、衛生上有害となる可能性があるなど、「特定空家」に該当する可能性がある空き家が「管理不全空家」に指定されます。
この制度は、特定空家になる前の段階で所有者に対し適切な管理を促し、特定空家の発生を抑制する効果があります。
住宅用地の特例解除による固定資産税への影響
管理不全空家に指定されると、固定資産税に大きな影響が出ます。
具体的には、「住宅用地の特例」という軽減措置が受けられなくなる可能性があります。
住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度です。
例えば、200平方メートル以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税の課税標準額が最大で1/6に軽減されます。
しかし、管理不全空家に指定され、市町村からの指導・勧告に従わないと、この特例が解除される可能性があります。
これにより、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がることもあります。
これは、空き家所有者にとって非常に大きな負担増となるでしょう。
管理不全空家の指定プロセス（指導・勧告）
管理不全空家の指定は、以下のプロセスで行われます。
- 市町村による調査: 市町村が空き家の状態を調査します。
- 所有者への指導: 調査の結果、管理不全空家に該当すると判断された場合、市町村は所有者に対し、必要な措置を講じるよう指導します。
- 所有者への勧告: 指導に従わない場合、市町村は所有者に対し、必要な措置を講じるよう勧告します。
この勧告に従わないと、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が大幅に増額される可能性があることに留意が必要です。
固定資産税の増額は空き家所有者への経済的影響が大きいため、適切な管理を行いましょう。
どんな家が管理不全空家に？【具体的な基準】
管理不全空家とは、適切に管理されていないため、放置すると「特定空家」になる可能性のある空き家のことです。
具体的には、屋根や外壁の破損、雑草の繁茂、ゴミの放置などが見られる状態を指します。
管理不全空家の判断基準（状態）
管理不全空家の判断基準は、国土交通省のガイドラインで具体的に示されています。
例えば、屋根瓦の飛散や外壁の剥がれ、敷地内のゴミの散乱など、放置すると特定空家になる可能性がある状態が基準となります。
| 放置した場合の悪影響 | 管理不全空家の状態（例） |
|---|---|
| 保安上危険 | 屋根ふき材の破損、外壁のひび割れ |
| 衛生上有害 | 排水設備の破損、浄化槽の機能不全 |
| 景観悪化 | 屋根や外壁の色褪せ、落書き |
| 周辺の生活環境の保全への影響 | 雑草の繁茂、ゴミの放置、動物の糞尿による悪臭 |
これらの状態が見られる場合は、管理不全空家に該当する可能性があります。
管理不全空家に指定されないための対策
管理不全空家に指定されないためには、定期的な点検と適切な管理が不可欠です。
具体的には、月に1回程度の見回りや、年1回の専門業者による点検を行うことをおすすめします。
もしご自身での管理が難しい場合は、空き家管理サービスを提供している不動産会社（例：株式会社LIXIL住生活ソリューション）に相談するとよいでしょう。
| 対策内容 | 頻度 | 備考 |
|---|---|---|
| 見回り・簡易清掃 | 月1回程度 | 建物の外観確認、郵便受けの整理、庭の草刈りなど |
| 専門業者による点検 | 年1回 | 建物の構造や設備の詳細な点検、必要に応じた修繕 |
| 空き家管理サービスの利用 | サービス内容による | 遠方に住んでいる場合や、多忙で管理が難しい場合に便利 |
空き家の適切な管理は、所有者としての責任であり、将来的な資産価値の維持にもつながります。
放置された空き家の危険性
空き家を放置すると、さまざまな危険性があります。
例えば、2022年に全国で発生した空き家関連の火災は259件でした。
建物が老朽化し、倒壊する危険性も高まります。
さらに、不審者の侵入やゴミの不法投棄など、防犯・衛生上の問題も発生しやすくなります。
| 放置された空き家の危険性 | 詳細 |
|---|---|
| 火災のリスク | 放火や不審火などにより、火災が発生する危険性が高まる |
| 建物の倒壊 | 老朽化により、建物が倒壊する危険性が高まる |
| 防犯上の問題 | 不審者の侵入や犯罪の温床となる可能性がある |
| 衛生上の問題 | ゴミの不法投棄や害虫・害獣の発生により、衛生環境が悪化する |
| 景観の悪化 | 建物の老朽化や雑草の繁茂により、周辺の景観を損なう |
| 近隣トラブル | 倒壊や悪臭などにより、近隣住民とのトラブルに発展する可能性がある |
空き家を放置することは、ご自身の財産を守るだけでなく、近隣住民の安全や生活環境を守るためにも避けるべきです。
空き家の管理と活用【所有者の選択肢】
空き家を所有している方々にとって、空き家を適切に管理し、有効に活用することは、頭の痛い問題かもしれません。
しかし、空き家の管理や活用は、所有者自身の経済的なメリットだけでなく、地域社会への貢献にも繋がります。
空き家の適切な管理方法
空き家を適切に管理することは、建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するために非常に大切です。
具体的には、以下のような管理方法が考えられます。
| 管理方法 | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 定期的な換気と通水 | 週に1回程度、窓を開けて空気を入れ替え、水道の蛇口をひねって水を流す | カビや悪臭の発生を防ぐ、水道管の錆を防ぐ | 手間と時間がかかる |
| 郵便物の整理 | ポストに溜まった郵便物を回収し、不要なチラシなどを処分する | 不審者の侵入を防ぐ、景観を保つ | 手間がかかる |
| 庭木の剪定と草刈り | 年に数回、庭木の剪定や草刈りを行う | 害虫や害獣の発生を防ぐ、景観を保つ、近隣トラブルを防ぐ | 手間と費用がかかる、専門業者に依頼する場合は費用が高額になる場合がある |
| 建物の点検と軽微な修繕 | 年に1回程度、屋根や外壁、雨樋などの状態を目視で確認し、必要に応じて軽微な修繕を行う | 建物の劣化を防ぐ、大きな修繕が必要になるリスクを減らす | 手間と費用がかかる、専門的な知識が必要な場合がある |
| 防犯対策 | ドアや窓の施錠を確認する、センサーライトや防犯カメラを設置する | 不審者の侵入を防ぐ、空き巣被害を防ぐ | 費用がかかる、設置や設定に手間がかかる |
ご自身で管理するのが難しい場合は、空き家管理サービスを利用することも検討しましょう。
空き家のリフォーム・リノベーション
空き家をリフォームやリノベーションすることで、新たな価値を生み出し、収益を得ることも可能です。
築年数が古い空き家でも、リフォームやリノベーションによって、快適な住空間に生まれ変わらせることができます。
例えば、国土交通省の調査によると、中古住宅を購入してリフォームした人の約6割が、新築住宅を購入するよりも費用を抑えられたと回答しています。
| リフォーム・リノベーションの例 | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 賃貸住宅として活用 | 内装や設備を改修し、賃貸住宅として貸し出す | 定期的な家賃収入を得られる、固定資産税の軽減措置を受けられる場合がある | 入居者が見つからないリスクがある、管理の手間がかかる |
| 民泊施設として活用 | 内装や設備を改修し、旅行者などに短期で貸し出す | 比較的高い収益を得られる可能性がある、空き家を有効活用できる | 許可申請が必要、近隣住民とのトラブルに注意が必要 |
| シェアハウスとして活用 | 内装や設備を改修し、複数の入居者に貸し出す | 比較的高い収益を得られる可能性がある、空き家を有効活用できる | 入居者同士のトラブルに注意が必要、管理の手間がかかる |
| 店舗や事務所として活用 | 内装や設備を改修し、店舗や事務所として貸し出す | 比較的高い収益を得られる可能性がある、空き家を有効活用できる | 立地条件によっては借り手が見つからないリスクがある、用途変更の手続きが必要な場合がある |
| 地域のコミュニティスペースとして活用 | 内装や設備を改修し、地域の住民が利用できるスペースとして提供する | 地域貢献できる、空き家を有効活用できる | 収益性は低い、管理の手間がかかる |
リフォームやリノベーションには、多額の費用がかかる場合があるため、事前にしっかりと計画を立て、専門家にも相談することをおすすめします。
空き家の売却・解体
空き家を今後利用する予定がない場合は、売却または解体を検討しましょう。
売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社は、売却価格の査定や買主の募集、契約手続きなどをサポートしてくれます。
解体する場合は、解体業者に依頼し、建物を解体して更地にする必要があります。
解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件などによって異なりますが、一般的に木造住宅の場合は100万円から200万円程度が相場です。
| 売却・解体の選択肢 | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 売却 | 不動産会社に仲介を依頼し、空き家を売却する | 売却益を得られる、固定資産税などの維持費がかからなくなる | 売却までに時間がかかる場合がある、希望価格で売却できない場合がある |
| 解体 | 解体業者に依頼し、建物を解体して更地にする | 更地として売却できる、固定資産税などの維持費がかからなくなる | 解体費用がかかる、建物の解体によって土地の評価額が下がる場合がある |
| 土地の売却 | 土地をそのまま、あるいは、空き家付きの状態で売却する | 売却益を得られる、固定資産税などの維持費がかからなくなる | 解体費用がかからず、建物の解体によって土地の評価額が下がる可能性がない |
| 買取 | 不動産買取業者に空き家を買い取ってもらう | スピーディーに現金化できる、仲介手数料がかからない | 買取価格は仲介よりも安くなる傾向がある |
ご自身の状況や空き家の状態に合わせて、最適な選択肢を選びましょう。
空き家管理サービスの活用
空き家管理サービスとは、所有者に代わって空き家の管理を行うサービスです。
遠方に住んでいる、仕事が忙しい、高齢で体力的に難しいなど、ご自身で空き家を管理できない場合に役立ちます。
サービス内容は、会社によって異なりますが、一般的には以下のようなものがあります。
例えば、全国展開している大手空き家管理サービス「アキヤカン」では、月額5,000円からの料金で、空き家の巡回や郵便物の整理、写真付きの報告書作成などのサービスを提供しています。
| サービス内容 | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 巡回 | 定期的に空き家を訪問し、外観や室内の状態を確認する | 建物の劣化や不審者の侵入などを早期に発見できる | サービス内容によっては、室内の確認が含まれない場合がある |
| 郵便物・チラシの整理 | ポストに溜まった郵便物やチラシを回収し、所有者に転送したり、処分したりする | 不審者の侵入を防ぐ、景観を保つ | 転送費用がかかる場合がある |
| 通風・換気 | 定期的に窓を開けて空気を入れ替える | カビや悪臭の発生を防ぐ | 防犯上のリスクがある |
| 通水 | 定期的に水道の蛇口をひねって水を流す | 水道管の錆を防ぐ | 水道料金がかかる |
| 庭木の剪定・草刈り | 庭木の剪定や草刈りを行う | 害虫や害獣の発生を防ぐ、景観を保つ、近隣トラブルを防ぐ | 費用がかかる |
| 写真付き報告書の作成 | 空き家の状態を写真付きの報告書で定期的に報告する | 空き家の状況を把握できる | – |
| 緊急時対応 | 台風や地震などの災害時に、空き家の状況を確認し、必要に応じて応急処置を行う | 被害の拡大を防ぐ | 別途費用がかかる場合がある |
| オプションサービス（リフォームなど） | 空き家のリフォームやリノベーション、売却の相談など、さまざまなオプションサービスを提供する | 空き家の活用方法を広げられる | 費用がかかる |
空き家管理サービスを利用することで、手間や時間をかけずに空き家を適切に管理できます。
よくある質問（FAQ）
管理不全空家はどのような状態の空き家を指しますか？
管理不全空家とは、適切な管理が行われていないため、そのまま放置すると倒壊の危険性や衛生上有害となる可能性があるなど、「特定空家」になるおそれのある空き家のことです。例えば、屋根や外壁が破損していたり、庭の雑草が伸び放題になっている状態などが該当します。
管理不全空家に指定されると、どうなりますか？
管理不全空家に指定されると、まず自治体から空き家の適切な管理について指導を受けます。指導に従わずに状態が改善されない場合は勧告を受け、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる可能性があるため、注意が必要です。
特定空家と管理不全空家は何が違いますか？
特定空家は、倒壊の危険性や衛生上有害であるなど、既に周囲に悪影響を及ぼしている状態の空き家です。一方、管理不全空家は、特定空家になる前の段階であり、行政が早期に介入して特定空家への移行を防ぐための区分となります。
固定資産税は具体的にどれくらい上がりますか？
管理不全空家に指定されて勧告を受けると、住宅用地特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が最大で6倍、都市計画税は最大で3倍になる可能性があります。ただし、具体的な税額は、土地の評価額や自治体によって異なります。
空き家を管理不全空家にしないためには、どうすればいいですか？
空き家を管理不全空家にしないためには、月に1回程度の見回りや、年1回の専門業者による点検など、定期的な点検と適切な管理が重要です。ご自身での管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用をご検討ください。
空家等対策特別措置法は、いつ改正されましたか？
空家等対策特別措置法は、2023年12月13日に改正されました。この改正により、「管理不全空家」という区分が新たに設けられ、空き家の管理に関するルールが変更されています。
まとめ
管理不全空家とは、放置すると倒壊などの危険がある「特定空家」になるおそれのある空き家のことです。
2023年12月13日に法改正があり、管理不全空家に指導や勧告が出せるようになり、固定資産税の優遇措置も受けられなくなる可能性があります。
- 管理不全空家の定義: 放置すると特定空家になるおそれのある空き家
- 法改正のポイント: 管理不全空家への指導・勧告が可能に、固定資産税の特例解除も
- 固定資産税への影響: 最大で固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になる可能性
- 空き家の管理方法: 定期的な点検、専門業者の活用、空き家管理サービスの利用
空き家を所有している方は、この記事を参考に、ご自身の空き家が管理不全空家に該当しないか確認しましょう。
そして、早めに適切な対策を取ることをおすすめします。
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