【法改正対応】空家特措法とは？特定空家と管理不全空家

空家特措法は、放置された空き家問題に対処するための法律です。

2023年の改正でさらに強化され、「特定空家」だけでなく「管理不全空家」への対策も可能になりました。

この記事を読むと、空家特措法の基本から、2023年改正のポイント、特定空家・管理不全空家にしないための対策、さらには空き家問題解決のための具体的なステップまで、詳しく理解できます。

空き家所有者の方も、これから空き家を相続する可能性がある方も、ぜひご一読ください。

空家特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の定義と目的
2023年改正の主な変更点（管理不全空家への対応強化など）
特定空家に指定されることの影響（固定資産税の増額など）
空き家を適切に管理・活用するための具体的な方法

空き家対策特別措置法（空家特措法）の改正点と特定空家
空家特措法による措置とペナルティ
空き家の適切な管理・活用方法
空き家対策に関する支援制度
今すぐ始める空き家対策
よくある質問（FAQ）
まとめ

空き家対策特別措置法（空家特措法）の改正点と特定空家

空き家対策特別措置法（空家特措法）は、適切に管理されず放置された空き家がもたらす問題に対処し、空き家の活用を促進するための法律です。

2023年の改正では、この法律がさらに強化されました。

空家特措法とは？

空家特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法）は、2015年5月26日に施行された法律です。

この法律の目的は、全国的に増加し、社会問題となっている放置空き家に対処することです。

具体的には、市町村が空き家の実態を調査し、所有者に対して適切な管理を指導する権限を持ちます。

また、空き家の跡地活用を促進するための措置も含まれています。

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特定空家とは？

特定空家とは、空家特措法において、特に問題があると判断される空き家のことです。

具体的には、以下の4つの状態のいずれかに該当する空き家が特定空家に指定されます。

倒壊等により著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家に指定されると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなるだけでなく、市町村による行政指導や行政代執行の対象となります。

2023年改正のポイント

2023年12月13日、空家特措法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）が施行されました。

この改正の大きなポイントは、以下のとおりです。

改正点	内容
管理不全空家への対応強化	特定空家になる前の段階である「管理不全空家」に対しても、市町村が指導・勧告できるようになり、より早期の介入が可能になりました。
固定資産税の適正化	管理不全空家に対して勧告が行われると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が増える可能性があります。
空き家の活用促進	市町村が空き家所有者に対し、活用計画の作成を促すことができるようになりました。
所有者情報の利用範囲拡大	市町村が空き家所有者の情報を、固定資産税の情報だけでなく、他の部署（例: 福祉部門）とも共有できるようになり、より多角的な支援が可能になりました。
空家等管理活用支援法人の指定	空き家対策に専門的に取り組むNPO法人などを、市町村が「空家等管理活用支援法人」として指定できるようになりました。これにより、民間との連携が強化されます。
空家等活用促進区域制度	市町村が、空き家活用を特に推進する区域を「空家等活用促進区域」に指定できるようになりました。区域内では、用途変更や建ぺい率などの規制緩和が可能になり、空き家の活用を後押しします。

これらの改正により、空き家対策がより一層強化され、所有者には、空き家を適切に管理する責任が強く求められるようになりました。

管理不全空家とは？

管理不全空家とは、特定空家になる前の段階で、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家です。

具体的には、屋根や外壁の一部が破損している、庭木が繁茂して隣地に越境している、ゴミが放置されているなどの状態が該当します。

2023年の改正により、管理不全空家に対しても市町村が指導・勧告できるようになりました。

これにより、問題が深刻化する前の早期の段階で、所有者に対して適切な管理を促すことが可能となりました。

特定空家にしないための対策

所有する空き家を特定空家にしないためには、以下の対策を講じることが重要です。

対策	内容
定期的な点検・メンテナンス	少なくとも年に1回は空き家の状態を確認し、必要に応じて修繕や清掃を行う。
専門家への相談	不動産会社や建築士などの専門家に相談し、適切な管理方法や活用方法についてアドバイスを受ける。
空き家管理サービスの利用	遠方に住んでいるなどの理由で自分で管理が難しい場合は、空き家管理サービスを利用する。
リフォーム・リノベーション	空き家をリフォーム・リノベーションして、賃貸物件やシェアハウスなどとして活用する。
売却	空き家を手放すことを検討する場合は、不動産会社に査定を依頼し、売却を検討する。
自治体への相談	各自治体には、空き家に関する相談窓口が設置されているため、困ったことがあれば相談する。
アキサポの活用	株式会社ジェクトワンが提供している「アキサポ」などの空き家活用サービスを利用し、空き家を地域活性化に役立てる。

空き家を放置せず、これらの対策を早期に行うことが、特定空家指定を避けるための最善の方法です。

空き家問題は、所有者だけの問題ではなく、地域全体の問題です。

近隣住民のためにも、ご自身の空き家を適切に管理しましょう。

空家特措法による措置とペナルティ

空き家を所有されているみなさん、空家特措法という法律をご存知ですか？この法律は、適切に管理されていない空き家がもたらす問題を解決するために作られました。

特に「特定空家」に指定されると、固定資産税が上がるなどの影響があるため、注意が必要です。

2023年の法改正では、特定空家になる前の「管理不全空家」という段階が新設され、より早い段階での対策が取れるようになりました。

助言・指導

市町村は、管理が不十分な空き家を見つけると、まず所有者に対して、ごみの撤去や木の剪定など、必要な対策をするように助言や指導を行います。

これは、問題が大きくなる前に、所有者自身で解決してもらうための最初のステップです。

この段階ではまだ法的な強制力はありませんが、市町村からの連絡を無視し続けると、次の段階に進んでしまう可能性があります。

勧告と固定資産税への影響

助言や指導をしても改善されない場合、市町村は「勧告」を行います。

勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。

具体的には、住宅が建っている土地は、固定資産税が最大6分の1に軽減される特例がありますが、勧告を受けるとこの特例が適用されなくなります。

つまり、税金が最大で6倍になる可能性があるということです。

区分	固定資産税の軽減率（最大）	勧告後の固定資産税の軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下）	6分の1	適用なし
一般住宅用地（200㎡超）	3分の1	適用なし

勧告は、税金面での影響が大きいため、所有者にとっては見過ごせない重要なステップです。

命令と罰則

勧告を受けてもなお、空き家の状態が改善されない場合、市町村は「命令」を出します。

命令は法的な強制力を持ち、従わない場合は50万円以下の罰金が科される可能性があります。

さらに、命令違反が続くと、最終的には行政代執行によって強制的に空き家が解体されることもあります。

行政代執行

命令に従わない場合、市町村は「行政代執行」を行います。

これは、市町村が所有者に代わって空き家を解体し、その費用を所有者に請求するものです。

例えば、倒壊しそうな空き家を行政代執行で解体した場合、数百万円の費用がかかることもあります。

行政代執行の例	費用（目安）
木造2階建て住宅の解体	150万円～300万円程度
庭木の伐採・除草	10万円～50万円程度
ごみの撤去・処分	5万円～30万円程度

行政代執行は、所有者にとって費用面でも大きな負担となるため、避けたい最終手段です。

空家特措法による措置は、助言・指導から始まり、勧告、命令、そして最終的には行政代執行へと進みます。

空き家を放置せず、適切な管理を心がけることが、これらの措置を避けるための最善の方法です。

空き家の管理や活用について悩んでいる方は、まずは自治体の窓口に相談してみましょう。

空き家の適切な管理・活用方法

空き家を放置せず、適切に管理・活用することは、所有者にとっても、地域社会にとっても重要です。

具体的にどのような方法があるのか、詳しく見ていきましょう。

空き家の管理方法

空き家の管理は、所有者の義務です。

定期的な管理を怠ると、建物の劣化が進み、特定空家に指定されるリスクが高まります。

管理項目	内容	頻度
換気	空気を入れ替えて湿気を逃がし、カビや結露を防ぐ	月1回以上
通水	水道管の錆を防ぎ、悪臭や害虫の発生を抑制する	月1回以上
清掃	室内外のゴミやほこりを取り除き、清潔な状態を保つ	月1回以上
庭木の手入れ	雑草の除去、樹木の剪定を行い、近隣への迷惑を防ぐ	年2回以上
建物の点検	外壁や屋根のひび割れ、雨漏りなどを確認し、必要に応じて修繕を行う	年1回以上
郵便物確認	ポストの中身を確認し、不審なチラシなどを処分する。長期間放置されている場合は転送手続きなどを行う。	月1回以上
火災保険	火災だけでなく、台風、水害、雪害などの自然災害、盗難などに備えておく。空き家に対応しているか確認しておく。	必要に応じて確認

これらの管理を自分で行うのが難しい場合は、民間の空き家管理サービスを利用することも検討しましょう。

シルバー人材センターなど、比較的安価で管理を依頼できる場合もあります。

リフォーム・リノベーション

建物の状態が良い場合は、リフォームやリノベーションで価値を高め、賃貸や売却につなげられます。

特に水回り（キッチン、バス、トイレ）のリフォームは、入居者や購入希望者へのアピールポイントになります。

リフォーム箇所	効果	費用相場
水回り	清潔感、使いやすさが向上し、入居率アップに貢献する	100万円～
内装	壁紙や床の張り替えで、部屋の印象が明るくなる	50万円～
外装	外壁塗装や屋根の補修で、建物の寿命が延び、美観も向上する	100万円～
断熱	断熱性能を高めることで、快適な住環境を実現し、光熱費も削減できる	50万円～
耐震	耐震補強を行うことで、地震への不安を軽減できる	100万円～

リフォーム・リノベーション費用は高額になることもありますが、自治体によっては補助金制度を利用できる場合があります。

賃貸物件としての活用

空き家を賃貸物件として活用すれば、安定した収入を得られます。

ただし、入居者募集や家賃の回収、トラブル対応など、管理業務が発生します。

活用方法	メリット	デメリット
一般賃貸	長期的な収入が見込める	空室リスク、家賃滞納リスクがある
シェアハウス	複数の入居者から家賃収入を得られる	入居者同士のトラブルが発生する可能性がある
民泊	短期的な高収入が見込める場合がある	旅館業法や自治体の条例による規制がある場合がある
DIY型賃貸	入居者が自由にリフォームできるため、空室リスクを軽減できる可能性がある	原状回復義務についてトラブルになる可能性がある
店舗・事務所	住宅よりも高い家賃収入が見込める場合がある	用途変更の手続きが必要な場合がある

自分で管理するのが難しい場合は、不動産会社に管理を委託することもできます。

空き家バンク

空き家バンクは、自治体が運営する空き家の情報提供システムです。

空き家を「売りたい・貸したい」所有者と、「買いたい・借りたい」利用希望者をマッチングします。

メリット	デメリット
自治体が運営しているため、安心して利用できる	物件数が少ない場合がある
手数料が無料または安価である	自治体によって利用条件やサービス内容が異なる
地域に密着した情報が得られる	登録や交渉は自分で行う必要がある（自治体によってはサポートあり）

空き家バンクは、全国の自治体で導入が進んでいます。

例えば、長野県では「楽園信州空き家バンク」、島根県では「島根県空き家情報登録制度」といった空き家バンクが設置されています。

アキサポ

アキサポは、株式会社ジェクトワンが運営する空き家活用サービスです。

空き家をリノベーションし、賃貸物件として活用することで、所有者の負担を軽減し、地域活性化にも貢献します。

項目	内容
サービス内容	空き家のリノベーション、入居者募集、賃貸管理、建物管理、売却支援など
費用	リノベーション費用はアキサポが負担（原則）、毎月の管理手数料が発生
対象エリア	主に首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）
メリット	リノベーション費用がかからず、手間なく空き家を有効活用できる。サブリース（一括借り上げ）のため、空室時も一定の収入が見込める場合がある
デメリット	リノベーション内容や家賃設定はアキサポに一任する形になる
特徴	空き家を「課題」ではなく「資源」と捉え、地域社会に貢献することを目指している。

売却

空き家を活用する予定がない場合は、売却も選択肢の一つです。

不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、近年では、空き家専門の買取業者も増えています。

売却方法	メリット	デメリット
仲介	比較的高く売れる可能性がある	売却までに時間がかかる場合がある、仲介手数料がかかる
買取	早く現金化できる、仲介手数料がかからない	仲介よりも売却価格が安くなる傾向がある
個人売買	仲介手数料がかからない	契約手続きやトラブル対応を自分で行う必要がある
公売	税金滞納などがある場合に、強制的に売却される	売却価格が低くなる可能性がある、手続きが煩雑である

売却を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。

解体と土地活用

建物が老朽化し、修繕が難しい場合は、解体して更地にし、土地を活用する方法もあります。

解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件などによって異なります。

活用方法	メリット	デメリット
駐車場	初期費用が比較的安く、管理の手間も少ない	立地によっては需要がない場合がある
駐輪場	初期費用が比較的安く、管理の手間も少ない	立地によっては需要がない場合がある
資材置き場	需要があれば、安定した収入が見込める	周辺環境への配慮が必要
自動販売機	設置費用が安く、手間がかからない	収入は少ない
太陽光発電	売電収入が得られる	初期費用が高額、天候に左右される
家庭菜園	自分で野菜を育てられる、地域住民との交流の場になる	維持管理の手間がかかる
更地のまま売却	管理の手間がかからない	固定資産税は住宅用地の特例が適用されず高くなる場合がある、売却価格は建物の有無によって変動する

解体費用は高額になることもありますが、自治体によっては補助金制度を利用できる場合があります。

いずれの選択肢を選ぶにしても、まずは専門家に相談し、ご自身の状況に合った最適な方法を見つけることが大切です。

なお、駐車場経営について詳しくは以下の記事で解説しています。

空き家対策に関する支援制度

空き家対策に関する支援制度は、空き家の適切な管理、活用、または解体を促すために、国や自治体が提供しているものです。

これらの制度を理解し、活用することで、空き家所有者の負担を軽減し、空き家問題の解決に繋げることができます。

自治体の相談窓口

多くの自治体では、空き家に関する相談窓口を設けています。

ここでは、空き家の管理方法、活用方法、税金、補助金など、様々な相談に対応しています。

例えば、東京都新宿区では、「空き家等総合相談窓口」を設置し、専門家による相談会を定期的に開催しています。

2023年度は、年間20回以上の相談会が開催され、多くの空き家所有者が相談に訪れています。

相談内容	具体例
管理に関する相談	遠方に住んでいて管理が難しい、建物の老朽化が進んでいる、庭の草木が伸び放題になっている
活用に関する相談	空き家をリフォームして賃貸に出したい、空き家を地域のために活用したい、空き家を売却したい
税金に関する相談	固定資産税の負担が大きい、特定空家に指定されると税金が上がるか心配
補助金に関する相談	空き家のリフォームや解体に利用できる補助金を知りたい、補助金の申請方法がわからない
その他	近隣からの苦情、空き家に関するトラブル、空き家を相続したがどうすればよいかわからない、空き家対策全般について

まずは、お住まいの自治体の窓口に相談し、利用可能な制度や支援について確認することをおすすめします。また、リフォームや解体に関する補助金は、以下の記事で約400自治体の事例を紹介しています。

【2025年】空き家の補助金全ガイド｜リフォーム・解体で使える助成金も

空き家をお持ちの方、またはこれから空き家を相続するかもしれない方向けに、最新の空き家に関する補助金・助成金情報をまとめました。この記事では、リフォームや解体費用を抑えるための国や自治体の制度を詳しく解説し、活用方法をご紹介します。ただし、自...

専門家のアドバイスを受けることで、問題解決への糸口が見つかるかもしれません。

補助金・助成金

空き家のリフォームや解体には、多額の費用がかかることがあります。

しかし、国や自治体は、これらの費用の一部を補助する制度を設けています。

例えば、国土交通省の「空き家再生等推進事業」では、空き家のリフォームや解体に対して、最大で数百万円の補助金が交付されます。

2022年度には、全国で約5,000件の空き家がこの制度を利用して再生されました。

補助金・助成金の種類	対象となる事業	補助額の例
リフォーム補助金	空き家の耐震改修、バリアフリー化、省エネ改修、内装・外装の改修など	工事費用の1/3、上限100万円（自治体によって異なる）
解体補助金	老朽化した空き家の解体	工事費用の1/2、上限50万円（自治体によって異なる）
その他	空き家バンク登録費用、空き家活用イベント開催費用など	自治体によって異なる

これらの補助金・助成金を活用することで、経済的な負担を軽減しながら、空き家を有効活用したり、安全に解体したりすることができます。

詳細については、各自治体の窓口にお問い合わせください。

税制上の優遇措置

空き家を適切に管理・活用することで、税制上の優遇措置を受けられる場合があります。

例えば、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」は、相続した空き家を一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除される制度です。

この制度を利用することで、税負担を大幅に軽減できます。

2023年度の税制改正では、この特例措置の適用期限が延長されました。

優遇措置の種類	内容	適用条件の例
固定資産税の減額	一定の条件を満たす空き家をリフォームした場合、固定資産税が減額される	耐震改修、バリアフリー化、省エネ改修など
譲渡所得の特別控除	相続した空き家を一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除される	相続開始から3年以内、耐震基準を満たすことなど
不動産取得税の軽減措置	一定の条件を満たす空き家を取得した場合、不動産取得税が軽減される	中古住宅の取得、一定期間内にリフォームを行うことなど
登録免許税の軽減措置	相続登記や空き家のリフォームに伴う所有権移転登記など、登録免許税が軽減される	相続登記、一定期間内にリフォームを行うことなど

これらの税制上の優遇措置を有効活用することで、空き家対策にかかる経済的な負担を軽減できます。

専門家に相談する

空き家問題は、法律、税金、建築など、様々な分野の知識が必要となる複雑な問題です。

そのため、専門家への相談が非常に有効です。

例えば、不動産鑑定士は、空き家の市場価値を評価し、売却や賃貸の適切な価格をアドバイスしてくれます。

弁護士は、相続や契約に関するトラブル解決をサポートしてくれます。

2023年には、全国の弁護士会で空き家問題に関する無料相談会が開催されました。

専門家の種類	相談内容の例
弁護士	相続、契約、近隣トラブル、訴訟
司法書士	相続登記、不動産登記、成年後見
税理士	固定資産税、相続税、譲渡所得税、贈与税
不動産鑑定士	空き家の評価、売却価格の査定、賃料の査定
建築士	建物の診断、リフォームの設計・監理、耐震診断
不動産会社	空き家の売買・仲介、賃貸管理、リフォーム
土地家屋調査士	土地の境界確定、建物の表示登記
その他	空き家活用コンサルタント、NPO法人（空き家相談窓口）

これらの専門家は、それぞれの専門分野の知識を活かして、空き家問題の解決をサポートしてくれます。

今すぐ始める空き家対策

空き家を放置すると、建物の劣化が進み、倒壊の危険性や衛生上の問題、景観の悪化など、さまざまなリスクが生じます。

これらのリスクを回避し、大切な資産を守るためには、早めの対策が重要です。

ここでは、空き家対策を始めるための4つのステップをご紹介いたします。

現状把握

まずは、ご自身の空き家の状態を正確に把握することが大切です。

建物の内外装、設備、敷地の状況などを確認しましょう。

ご自身での確認が難しい場合は、専門家による建物診断を受けることもご検討ください。

項目	確認内容	評価
建物の外装	屋根、外壁のひび割れ、雨漏り、塗装の剥がれなど	△
建物の内装	床、壁、天井の腐食、カビ、雨漏りなど	△
設備	水道、ガス、電気の配管・配線の劣化、故障など	×
敷地	雑草の繁茂、不法投棄、境界の不明瞭さなど	△
その他の問題点	近隣住民からの苦情、害虫・害獣の発生など	◎

上記の表は一例です。

2023年現在、専門家による建物診断の費用相場は、5万円〜20万円程度です。

詳細な診断を受けることで、修繕が必要な箇所や、対策の優先順位を明確にできます。

情報収集

空き家の状態を把握したら、次は、自治体の空き家対策窓口に相談し、利用可能な支援制度や補助金について情報を集めましょう。

各自治体では、空き家対策に関する相談窓口を設けており、専門家によるアドバイスや、各種支援制度の紹介などを行っています。

各自治体の空き家相談窓口
- 相談例：東京都新宿区空き家等総合相談窓口
相談内容
- 空き家の管理、活用方法
- 各自治体での支援制度（補助金など）

2025年現在、多くの自治体で空き家のリフォームや解体に対する補助金制度が設けられています。

補助金の額は自治体や工事内容によって異なりますが、数十万円から数百万円の補助が受けられる場合もあります。

専門家へ相談

空き家の管理や活用方法について、専門家（不動産会社、リフォーム会社、解体業者など）に相談することも重要です。

専門家は、空き家の状態や立地条件、所有者の希望などを総合的に判断し、最適な対策を提案してくれます。

専門家	相談内容	費用相場（目安）
不動産会社	空き家の売却、賃貸、管理委託	売却・賃貸：仲介手数料、管理委託：月額管理料
リフォーム会社	空き家のリフォーム、リノベーション	工事内容による
解体業者	空き家の解体	建物の構造、大きさによる
司法書士	相続登記	5万円～
土地家屋調査士	境界確定測量	30万円～