空き家を貸す方法と手順を初心者向けに解説｜注意点や税金も

空き家を貸し出して家賃収入を得たいと考えている方は、少なくありません。

しかし、実際に空き家を貸し出すには、どのような手順を踏めば良いのでしょうか？また、注意点や税金について、詳しく知りたい方もいるでしょう。

この記事では、空き家を貸す方法や手順、注意点、税金について、初心者の方にもわかりやすく解説します。

空き家を貸し出すことで得られる収入や、安定した資産運用方法を知りたい方は、ぜひ最後までお読みください。

この記事でわかること

空き家を貸す方法と手順
空き家を貸す際の注意点
空き家を貸すことに関わる税金
マイホーム借り上げ制度について

空き家を貸すことのメリットとデメリット
空き家を貸すための準備と手順
空き家を貸す際のリスクと注意点
空き家活用を成功させるためのポイント
よくある質問（FAQ）
まとめ

空き家を貸すことのメリットとデメリット

空き家を貸すことは、収入を得ながら資産を維持できる魅力的な選択肢ですが、メリットとデメリットの両方を理解しておくことが重要です。

空き家を貸すと、家賃収入が得られたり、固定資産税の負担を軽減できたりするなど、多くの利点があります。

しかし、空き家を貸すには、入居者とのトラブルや、建物の修繕費用の負担などのリスクも伴います。

空き家を貸すことを検討されている方は、空き家を貸すことのメリットとデメリットを総合的に比較検討し、ご自身に合った方法を選択するようにしましょう。

空き家を貸すことのメリット

空き家を貸すことの最大のメリットは、安定した家賃収入を得られることです。

例えば、都心部にある3LDKのマンションを貸し出した場合、月々15万円から20万円の家賃収入が見込めます。

メリット	詳細
家賃収入	空き家を貸すことで、毎月安定した家賃収入を得られます。
建物の維持管理	入居者がいることで、定期的な換気や掃除が行われ、建物の劣化を防げます。
固定資産税の軽減	居住用の家屋には固定資産税の軽減措置があり、空き家を貸すことでこの恩恵を受けられます。
地域社会への貢献	空き家を貸すことで、地域の活性化や防犯対策に貢献できます。
相続税対策	空き家を貸家として活用することで、相続税評価額を下げられます。
将来的な選択肢の確保	将来的に自分で住む、売却するなど、選択肢を残せます。

空き家を貸し出すことは、ご自身のライフプランや空き家の状況に合わせて、様々な活用方法を検討できる、将来の選択肢を広げる第一歩となります。

空き家を貸すことのデメリット

空き家を貸すことのデメリットとして、まず挙げられるのは、入居者とのトラブルのリスクです。

例えば、家賃滞納や騒音問題などが発生する可能性があります。

デメリット	詳細
入居者トラブル	家賃滞納、騒音、ゴミ出しなどのトラブルが発生する可能性があります。
修繕費用の負担	建物の老朽化による修繕費用は、原則として貸主の負担となります。
空室リスク	入居者がいない期間は家賃収入が得られず、固定資産税などの負担は発生します。
管理の手間	入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応など、管理業務が発生します。
税金	不動産所得が発生するため、確定申告が必要になります。
原状回復義務	入居者が退去する際、原則として元の状態に戻す必要があります。

空き家を貸すことを検討する際は、これらのリスクを軽減するために、信頼できる不動産会社に管理を委託することを推奨します。

賃貸と売却はどちらが良いか

空き家を「貸す」か「売る」かは、所有者の状況や目的によって最適な選択肢が異なります。

例えば、転勤で一時的に家を空ける場合は「貸す」、将来的に住む予定がない場合は「売る」という選択が考えられます。

比較項目	賃貸に向いている人	売却に向いている人
収入	安定した家賃収入を得たい	まとまった資金を得たい
維持管理	建物を維持管理し、将来的に自分で住む可能性がある	建物の維持管理から解放されたい
税金	固定資産税や都市計画税の負担を軽減したい	固定資産税や都市計画税の負担をなくしたい
手間	入居者募集や管理業務を不動産会社に委託できる	入居者募集や管理業務の手間をかけたくない
リスク	入居者トラブルや空室リスクに対応できる	入居者トラブルや空室リスクを避けたい
将来の計画	将来的に自分で住む、または相続人に残す可能性がある	将来的に自分で住む、または相続人に残す予定がない

一般社団法人移住・住みかえ支援機構の「マイホーム借上げ制度」を利用すれば、50歳以上の方の空き家を借り上げて転貸するため、安定した家賃収入を得ながら、将来的な選択肢を残すことが可能です。

空き家を貸すための準備と手順

空き家を貸すためには、事前にいくつかの準備と手順を踏む必要があります。

計画的に準備を進めることで、スムーズに空き家を貸し出し、安定した家賃収入を得られます。

不動産会社に相談する

空き家を貸し出す最初のステップは、不動産会社に相談することです。

不動産のプロに相談することで、以下のようなサポートを受けられます。

サポート内容	詳細
物件の査定	空き家の状態や立地などを考慮して、適切な家賃を査定してもらう。周辺の家賃相場や需要も考慮してくれる。
賃貸方法のアドバイス	そのまま貸す、リフォームしてから貸すなど、物件の状態に合わせた最適な賃貸方法を提案してもらう。
入居者募集	幅広いネットワークや広告媒体を活用して、入居者を募集してもらう。
契約手続きの代行	入居希望者との交渉や契約手続きを代行してもらう。専門知識が必要な手続きを任せられるので、安心。
管理業務の委託（希望する場合）	家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応、建物のメンテナンスなど、煩雑な管理業務を委託できる。

不動産会社を選ぶ際は、空き家の賃貸に強い会社を選ぶことが重要です。

具体的には、以下のようなポイントを参考に、複数の不動産会社を比較検討しましょう。

実績: 空き家や戸建て賃貸の実績が豊富か
地域密着度: その地域の特性や賃貸市場に詳しいか
サポート体制: 入居者募集から契約、管理まで、どこまでサポートしてくれるか

例えば、実績が豊富な不動産会社として、アットホーム、SUUMO、HOME’Sなどが挙げられます。

これらの会社は、全国の空き家情報を扱っており、ノウハウも豊富です。

必要書類を準備する

不動産会社との相談と並行して、必要書類を準備しましょう。

主な必要書類は以下の通りです。

書類名	詳細
身分証明書	運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど
登記識別情報	または権利証。空き家の所有者を証明する書類
印鑑証明書	実印の印鑑証明書。契約時に必要
固定資産税納税通知書	最新のもの。固定資産税評価額を確認するために必要
建物図面	間取り図など。リフォームを検討する場合にも必要

これらの書類は、不動産会社との契約時や、入居者との賃貸借契約時に必要になります。

事前に準備しておくことで、手続きをスムーズに進められます。

特に、登記識別情報（権利証）は、紛失していると再発行に時間がかかる場合があるので、早めに確認しておきましょう。

リフォームや修繕を行う

空き家の状態によっては、リフォームや修繕が必要になる場合があります。

リフォームや修繕を行うことで、入居者が見つかりやすくなるだけでなく、家賃を高く設定できる可能性もあります。

リフォーム・修繕箇所	優先順位	費用相場（目安）
水回り（キッチン、浴室、トイレ）	高	50万円～200万円程度
壁紙、床材の張り替え	中	20万円～50万円程度
外壁、屋根の塗装	中	80万円～150万円程度
設備の交換（給湯器、エアコンなど）	中	10万円～30万円程度/箇所
間取り変更	低	100万円～

必ずしも大掛かりなリフォームが必要なわけではありません。

例えば、壁紙を張り替えるだけでも、部屋の印象は大きく変わります。

また、水回りの設備が古くても、クリーニングをしっかり行うことで、清潔感を出すことができます。

リフォームを行う場合は、必ず事前に複数の業者に見積もりを依頼しましょう。

見積もりを比較することで、費用相場を把握し、適正な価格でリフォームできます。

また、自治体によっては、空き家のリフォームに対する補助金制度を設けている場合があります。

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賃貸借契約の種類と特徴

空き家を貸し出す際の賃貸借契約には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った契約形態を選びましょう。

契約の種類	特徴	メリット	デメリット
普通借家契約	契約期間は1年以上で、借主（入居者）からの申し出がない限り、契約は更新される。	契約が自動更新されるため、長期間安定した家賃収入が期待できる。	正当な理由がない限り、貸主（オーナー）から契約を解除できない。
定期借家契約	契約期間が満了すると、契約は終了する。更新はない。	契約期間を自由に設定できるため、将来的に空き家を使う予定がある場合（例えば、数年後に自宅として使うなど）に有効。	契約期間が終了すると、再度入居者を募集する必要がある。

どちらの契約形態を選ぶべきかは、空き家を貸す期間や目的によって異なります。

例えば、転勤などで一時的に家を空ける場合は、定期借家契約が適しています。

一方、長期間安定した家賃収入を得たい場合は、普通借家契約が適しています。

契約を結ぶ際には、必ず契約書を作成し、契約内容を明確にしておきましょう。

契約書には、家賃、契約期間、敷金・礼金、原状回復義務、禁止事項などを明記します。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、契約書の作成も代行してもらえます。

空き家を貸す際のリスクと注意点

空き家を貸すことは、収入を得る魅力的な方法ですが、いくつかのリスクと注意点があります。

事前にしっかりと確認し、対策を講じることが大切です。

空き家を放置するリスク

空き家は、人が住んでいないため、通常の賃貸物件よりもリスクが高まります。

リスク	詳細	対策
建物の劣化	換気や掃除が行われないため、湿気やカビ、害虫が発生しやすく、建物の老朽化が早まる可能性があります。	定期的な換気や清掃、修繕を行うことが重要です。管理会社に委託することも検討しましょう。
不法侵入・不法占拠	空き家は不法侵入や不法占拠のターゲットになりやすく、犯罪の温床となる可能性があります。	防犯カメラやセンサーライトの設置、警備会社との契約など、防犯対策を強化することが重要です。
放火	空き家は放火の標的になりやすいです。	燃えやすいものを放置しない、ポストに郵便物をためないなど、放火されにくい環境づくりを心がけましょう。
ゴミの不法投棄	空き家はゴミの不法投棄場所として利用されることがあります。	定期的な見回りや、不法投棄防止の看板設置などが有効です。
近隣トラブル	雑草が生い茂ったり、悪臭が発生したりすることで、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。	定期的な草刈りや清掃を行い、近隣住民との良好な関係を築くことが大切です。
特定空き家	放置された空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるだけでなく、行政指導や強制撤去の対象となる可能性があります。	空き家を適切に管理し、特定空き家に指定されないように注意しましょう。

これらのリスクを軽減するためには、定期的な見回りやメンテナンス、防犯対策などが欠かせません。

ご自身での管理が難しい場合は、不動産会社や空き家管理サービスに委託することを検討しましょう。

トラブル発生時の相談先

空き家を貸し出すと、入居者との間でさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

トラブル内容	相談先
家賃滞納	不動産会社（管理委託している場合）、弁護士、司法書士、法テラス
入居者トラブル	不動産会社（管理委託している場合）、弁護士、司法書士、法テラス
建物に関するトラブル	不動産会社（管理委託している場合）、建築士、住宅診断士（インスペクター）
近隣トラブル	自治体の相談窓口、弁護士

入居者とのトラブルは、家賃滞納や騒音問題、原状回復に関するものが多いです。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、入居者審査をしっかりと行い、契約内容を明確にすることが重要です。

税金に関する注意点

空き家を貸すと、さまざまな税金がかかります。

税金の種類	詳細
所得税	家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対して課税されます。
住民税	不動産所得に応じて課税されます。
固定資産税	土地や建物などの固定資産に対して課税されます。空き家であっても、所有している限り課税されます。
都市計画税	市街化区域内の土地や建物に対して課税されます。
（場合により）贈与税	無償で空き家を貸した場合、借りている人に贈与税が課される場合があります。（年間110万円の基礎控除あり）

これらの税金は、確定申告で正しく申告・納税する必要があります。

税金に関する詳しい内容は、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

空き家を貸し出すことは、さまざまなリスクや注意点がありますが、適切な対策を講じることで、安定した収入を得ることができます。

専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていきましょう。

空き家活用を成功させるためのポイント

空き家活用を成功させるためには、専門家への相談、空き家の状態確認、入居者募集、制度利用など、多角的な検討が大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

空き家活用は専門的な知識が必要になるため、信頼できる不動産会社選びが最初のステップです。

例えば、空き家管理の実績が豊富な会社や、地域密着型の会社を選ぶと良いでしょう。

項目	説明
実績	空き家管理や賃貸の実績が豊富であること
地域密着	その土地の特性を理解し、適切なアドバイスやサポートをしてくれる
専門性	空き家活用に関する専門的な知識やノウハウを持っている
サポート体制	トラブル発生時など、迅速かつ丁寧に対応してくれる
評判	過去の利用者からの評判が良い

空き家活用は、不動産会社選びで成功の可否が決まると言っても過言ではありません。

複数の不動産会社を比較検討し、ご自身の状況や目的に合った会社を見つけてください。

空き家の状態を正確に把握する

空き家の状態を正確に把握することは、適切な活用方法を見つけるために非常に重要です。

例えば、築年数が古い場合は、リフォームが必要になることもあります。

確認事項	説明
築年数	建物の老朽化の度合いを確認し、リフォームや修繕の必要性を判断する材料となります。
建物の構造	木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、構造によってリフォームの可否や費用が変わります。
設備の状況	水回り、電気、ガスなどの設備が使用可能な状態か確認し、必要に応じて交換や修理を行います。
室内の状態	床、壁、天井などの内装の状態を確認し、必要に応じてクリーニングやリフォームを行います。
周辺環境	近隣の状況や交通の便など、入居希望者が重視するポイントを確認します。
法規制	建築基準法や消防法などの法規制に適合しているか確認します。

空き家の状態を正確に把握することで、無駄な費用をかけずに、最適な活用方法を見つけられます。

入居者募集の戦略を立てる

入居者募集の戦略は、空き家の特性やターゲット層に合わせて、効果的な方法を検討することが大切です。

例えば、ファミリー層をターゲットにする場合は、子育て環境の良さをアピールすると良いでしょう。

募集方法	説明
不動産情報サイトへの掲載	多くの人が利用するサイトに掲載することで、幅広い層にアプローチできます。
SNSの活用	ターゲット層に合わせた情報を発信することで、効果的な集客が期待できます。
チラシの配布	近隣住民にアプローチする効果的な方法です。
現地看板の設置	空き家の存在をアピールし、興味を持ってもらうきっかけになります。
知人への紹介	信頼できる人に紹介してもらうことで、入居後のトラブルを減らせる可能性があります。

様々な方法を組み合わせ、ターゲットに合わせた戦略を立てることが、早期の入居者確保につながります。

マイホーム借り上げ制度を検討する

マイホーム借り上げ制度は、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する、50歳以上の人が所有する家を借り上げて転貸する制度です。

項目	詳細
制度概要	一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）が、50歳以上の人が所有する家を借り上げ、賃貸住宅として転貸する制度です。
メリット	空室時にも安定した賃料収入が得られ、入居者とのトラブルはJTIが対応。
デメリット	賃料が相場より低くなる場合がある。
利用条件	50歳以上で、JTIの定める家の条件を満たすこと。

この制度を利用することで、安定した収入を得ながら、空き家を有効活用できます。

特に、転勤や住み替えで家を空ける予定がある方は、検討する価値があるでしょう。ただし、この制度にはメリットもデメリットもあるため、一度以下の記事を参照してみてください。