【実家の持ち家はヤバい？】放置のリスクと今すぐできる対策｜相続時の注意点

実家が持ち家だと「ヤバい」という話を聞いたことはありませんか？実は、持ち家を放置すると、様々なリスクが発生する可能性があります。

この記事では、実家が持ち家であることのリスクや空き家を放置する危険性、そして実家を資産として活用する方法について、わかりやすく解説します。

この記事を読むことで、将来の不安を解消し、大切な実家を守るための第一歩を踏み出せます。

この記事を読むとわかること

• 実家が持ち家であることの具体的なリスク
• 空き家を放置することで発生する問題点
• 実家を負動産にしないための対策
• 相続に関する基礎知識

実家が持ち家であることのリスクと将来的な問題

• 維持費の負担増
• 相続時の費用負担
• 近隣住民とのトラブル
• 犯罪リスクの増加
• 特定空家に指定される可能性

実家が持ち家であることは、一見すると資産があるように思えますが、将来的に「負動産」となるリスクも潜んでいます。

ここでは、実家が持ち家であることの具体的なリスクについて解説します。

維持費の負担増

実家が空き家になった場合でも、固定資産税や都市計画税などの税金は払い続けなければなりません。

さらに、建物の老朽化を防ぐためには、定期的なメンテナンスも必要です。

例えば、屋根や外壁の塗装、水回りの修理など、放置すると修繕費用が高額になる可能性があります。

項目	金額の目安	備考
固定資産税	年間約10万円	地域や建物の評価額によって変動
火災保険料	年間5万～10万円	建物の構造や保険内容によって変動
修繕費	数十万円～	修繕箇所や規模によって大きく変動

これらの費用は、住んでいなくても発生するため、空き家の期間が長くなるほど負担は増していきます。

空き家の管理を業者に委託することもできますが、その場合も別途費用が発生します。

相続時の費用負担

実家を相続する際には、相続登記が必要となり、登録免許税がかかります。

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の家の場合、登録免許税は8万円になります。

また、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合には、相続税も発生します。

相続税は、財産の評価額や法定相続人の数によって税率が変わります。

費用	計算方法	備考
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4%
相続税	（課税対象財産 – 基礎控除額）× 税率	基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

相続税の申告や納税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。

期限を過ぎると、延滞税などのペナルティが課される場合があるので、注意が必要です。

近隣住民とのトラブル

空き家を長期間放置すると、雑草が生い茂ったり、害虫が発生したり、ゴミが不法投棄されたりすることがあります。

これらの状況は、近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、景観を損ね、悪臭の原因にもなります。

その結果、近隣住民から苦情が寄せられ、トラブルに発展する可能性があります。

トラブルの原因	具体例
雑草	道路にはみ出す、害虫の発生
害虫・害獣	ゴキブリ、シロアリ、ネズミなどが発生し、近隣の家に侵入する可能性
不法投棄	ゴミが放置され、悪臭が発生したり、放火の原因になる可能性

これらのトラブルを避けるためには、定期的な草刈りや清掃、害虫駆除など、適切な管理を行う必要があります。

犯罪リスクの増加

空き家は、不法侵入や放火などの犯罪の標的になりやすいというリスクがあります。

特に、人通りの少ない場所にある空き家や、長期間放置されている空き家は、犯罪者に狙われやすくなります。

また、老朽化した空き家は、漏電による火災のリスクも高まります。

犯罪の種類	具体例
不法侵入	空き巣、いたずら、犯罪の拠点として利用される
放火	不審火、連続放火
窃盗	家財道具、金属類などが盗まれる

これらの犯罪を防ぐためには、定期的な見回りや、防犯カメラの設置、センサーライトの設置などの対策が有効です。

特定空家に指定される可能性

適切な管理が行われていない空き家は、「特定空家」に指定される可能性があります。

特定空家に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税金が最大で6倍になる可能性があります。

特定空家とは、倒壊の危険性がある、衛生上有害である、景観を著しく損なっているなど、放置することが不適切であると判断された空き家です。

自治体からの指導や勧告に従わない場合は、行政代執行により強制的に解体されることもあります。

その場合、解体費用は所有者に請求されます。

特定空家の指定基準の例	詳細
倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態	基礎や土台、柱などが傾斜、破損している状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態	ごみなどが放置され、悪臭や害虫が発生している状態
適切な管理が行われていないため著しく景観を損なっている状態	外壁が剥がれ落ち、屋根が破損している状態

特定空家に指定されないためには、定期的な建物の点検や修繕、草刈りなど、適切な管理を行うことが重要です。

実家が持ち家であることには、様々なリスクが伴います。

しかし、これらのリスクを理解し、早めに対策を講じることで、「負動産」化を防ぎ、資産として活用することも可能です。

最近の法改正では、特定空家に加えて「管理不全空家」という類型も規定されました。詳しくは以下の記事で解説しています。

空き家を放置するリスク

• 建物の老朽化が進む
• 不法投棄や害虫発生の恐れ
• 放火や窃盗などの標的に
• 倒壊の危険性

実家が空き家になり、そのまま放置すると様々なリスクが発生します。

建物の老朽化、不法投棄や害虫発生、放火や窃盗、倒壊の危険性などが考えられます。

建物の老朽化が進む

人が住まなくなった家は、風通しが悪くなり、湿気がこもりやすくなるため、急速に老朽化が進みます。

特に木造住宅の場合、湿気は木材を腐らせ、シロアリ被害の原因にもなります。

国土交通省の調査によると、適切な管理が行われていない空き家は、10年で約2倍の割合で老朽化が進むというデータもあります。

管理状況	10年後の老朽化進行度（木造）
適切	約1.5倍
不適切	約2倍

建物の老朽化が進むと、修繕費用が高額になるだけでなく、最悪の場合、解体せざるを得なくなる可能性もあります。

定期的な換気や清掃、修繕を行うことが大切です。

不法投棄や害虫発生の恐れ

空き家は、不法投棄のターゲットになる場合もあります。

人目につきにくい場所にゴミが捨てられ、悪臭や害虫発生の原因となります。

私の知人の実家も空き家だった時期があり、庭にゴミを捨てられた事がありました。

ゴミの種類	発生しやすい害虫・害獣
生ゴミ	ハエ、ゴキブリ、ネズミ
粗大ゴミ	ネズミ、野良猫
放置された雑草	蚊、ハチ、ムカデ

不法投棄や害虫の発生は、近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあります。

定期的な見回りや、防犯カメラの設置などの対策を行いましょう。

放火や窃盗などの標的に

人が住んでいない空き家は、放火や窃盗犯に狙われやすいです。

警察庁の発表によると、空き家での放火件数は年間約1,000件発生しています。

また、空き巣の侵入経路として、窓ガラスを割られるケースが多いです。

犯罪の種類	対策
放火	ポストにチラシを溜めない、燃えやすいものを置かない
窃盗	窓ガラスに防犯フィルムを貼る、センサーライトを設置

空き家を犯罪の温床にしないためには、人の気配を感じさせることが重要です。

郵便物を定期的に回収し、庭の手入れをするなど、管理されている状態を保つことが大切です。

倒壊の危険性

老朽化が進んだ空き家は、地震や台風などの自然災害によって倒壊する危険性があります。

倒壊した家屋が隣家を損傷させたり、通行人に怪我をさせたりした場合、損害賠償責任を問われる可能性もあります。

倒壊の原因	対策
老朽化	定期的な点検、修繕
自然災害（地震）	耐震診断、耐震補強
自然災害（台風）	屋根や外壁の補修、雨どいの清掃

特に、築年数が古い家屋や、長期間メンテナンスされていない家屋は注意が必要です。

専門家による耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強工事を行うことをおすすめします。

空き家を放置することは、多くのリスクを伴います。

しかし、適切な管理や対策を行うことで、これらのリスクを軽減できます。

ご自身の状況に合わせて、早めに対策を検討しましょう。

持ち家の実家を資産にする方法

• 不動産仲介業者に売却を依頼
• 不動産買取業者に買い取りを依頼
• 空き家バンクに登録
• リフォームやリノベーションで付加価値を付ける
• 賃貸物件として活用

不動産仲介業者に売却を依頼

不動産仲介業者は、持ち家を売りたい人と買いたい人を繋ぐ役割を担います。

三井住友トラスト不動産や三菱UFJ不動産販売などが代表的です。

仲介業者は、広く一般の購入希望者を探してくれるため、希望に近い価格で売却できる可能性が高いです。

ただし、売却が成立するまで時間がかかる場合もあります。

メリット	デメリット
希望に近い価格で売却できる可能性が高い	売却まで時間がかかる場合がある
広く購入希望者を募れる	仲介手数料が発生する
売却活動を任せられる	必ず売却できるとは限らない

実家を売却し、現金化することで、相続時のトラブルを回避できる場合があります。

不動産買取業者に買い取りを依頼

不動産買取業者は、不動産会社が直接持ち家を買い取ってくれます。

カチタスや大京穴吹不動産などが有名です。

仲介とは異なり、不動産会社が直接買い取るため、売却までの期間が短く、すぐに現金化できます。

需要が少ない家でも買い取ってもらえる可能性がありますが、買取価格は仲介よりも低くなる傾向があります。

メリット	デメリット
売却までの期間が短い	買取価格は仲介よりも低くなる傾向がある
すぐに現金化できる	買取を断られる場合もある
需要が少ない家でも売れる可能性がある

急いで現金化したい場合や、売却が難しいと思われる物件の場合は、買取を検討すると良いでしょう。

空き家バンクに登録

空き家バンクは、地方自治体が運営する、空き家の売買や賃貸を支援する制度です。

空き家情報を登録することで、利用希望者とのマッチングを促進します。

空き家バンクは、移住・定住促進や地域活性化を目的としているため、一般的な不動産市場では流通しにくい物件でも、買い手や借り手が見つかる可能性があります。

各自治体のウェブサイトで詳細を確認できます。

メリット	デメリット
移住希望者など、新たな買い手が見つかる可能性がある	売却・賃貸できるとは限らない
地域によっては補助金制度がある	自治体によって制度内容や利用条件が異なる
地域活性化に貢献できる

空き家バンクは、地域に貢献しながら、実家を活用したい方におすすめです。

リフォームやリノベーションで付加価値を付ける

リフォームやリノベーションは、古くなった実家に手を加え、新たな価値を生み出す方法です。

例えば、内装や設備を新しくしたり、間取りを変更したりすることで、より住みやすい家に生まれ変わらせます。

近年人気のDIYで、費用を抑えながら自分でリフォームする人もいます。

付加価値を高めることで、売却価格の向上や、賃貸物件としての競争力強化に繋がります。

メリット	デメリット
売却価格が向上する可能性がある	費用がかかる
賃貸物件としての競争力が高まる	工事期間中は住めない
自分の好みに合わせて改修できる	必ずしも費用が回収できるとは限らない

リフォームやリノベーションを行う際は、専門家と相談しながら、費用対効果を考慮して計画しましょう。

賃貸物件として活用

実家を賃貸物件として活用することで、家賃収入を得られます。

例えば、一戸建ての場合は、ファミリー層向けに貸し出したり、シェアハウスとして活用したりする方法があります。

アパートやマンションの場合は、単身者向けや高齢者向けなど、ターゲット層を明確にすることが重要です。

家賃収入で、固定資産税や維持費を賄える可能性があります。

メリット	デメリット
家賃収入が得られる	空室リスクがある
維持費を賄える可能性がある	管理の手間がかかる
資産として活用できる	入居者トラブルのリスクがある

賃貸経営には、空室リスクや入居者トラブルなどのリスクもありますので、事前にしっかりと検討しましょう。

なお、空き家を活用するその他のアイデアは以下の記事で解説しています。

実家の相続に関する基礎知識

• 相続登記の手続き
• 相続税の申告と納税
• 相続放棄の手続き
• 遺産分割協議
• 遺言書の作成

実家を相続する際に知っておくべき基本的な知識を解説します。

相続は、多くの方にとって初めての経験であり、戸惑うことも多いかもしれません。

しかし、事前に情報を集めて準備しておけば、スムーズに手続きを進められます。

相続登記の手続き

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）から相続人に不動産の名義を変更する手続きのことです。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記に必要な書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などです。

これらの書類を揃え、法務局に申請します。

司法書士法人みどり法務事務所のような専門家に依頼すると、スムーズに手続きを進められます。

項目	詳細
必要書類	被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など
申請先	法務局
費用	登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）、司法書士への報酬（数万円程度）
注意点	3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料

相続登記は、早めに手続きをしないと、後々トラブルになる可能性があります。

専門家に相談し、確実に手続きを行いましょう。

相続税の申告と納税

相続税とは、亡くなった方の財産を相続したときに課される税金のことです。

相続税は、すべての相続人に課されるわけではありません。

基礎控除額を超える財産がある場合にのみ課税されます。

基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」です。

例えば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円となります。

相続税の申告と納税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。

税理士法人レガシィなどの専門家に相談すると、適切な申告と節税対策が可能です。

項目	詳細
基礎控除額	3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
申告期限	相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
納税方法	現金一括納付が原則、延納や物納も可能
注意点	申告期限を過ぎると、加算税や延滞税が課される可能性があります

相続税は複雑な制度ですので、専門家に相談し、正しく申告・納税を行いましょう。

相続放棄の手続き

相続放棄とは、亡くなった方の財産を一切相続しないことを選択する手続きです。

相続放棄は、借金などのマイナスの財産が多い場合に有効な手段となります。

相続放棄は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

相続放棄をすると、最初から相続人でなかったことになり、借金や負債を相続せずに済みます。

ただし、相続放棄をすると、不動産や預貯金などのプラスの財産も相続できません。

項目	詳細
申述期間	相続開始を知った日から3ヶ月以内
申述先	家庭裁判所
必要書類	相続放棄申述書、被相続人の住民票除票、申述人の戸籍謄本など
注意点	一度相続放棄をすると、原則として撤回できません

相続放棄は、慎重に検討する必要がある手続きです。

メリットとデメリットをよく理解し、専門家に相談することをおすすめします。

遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続人全員で、亡くなった方の財産をどのように分けるかを話し合うことです。

遺産分割協議は、必ずしも行う必要はありません。

遺言書がある場合や、法定相続分で分ける場合は、遺産分割協議は不要です。

遺産分割協議では、不動産、預貯金、株式など、すべての財産について、誰が何を相続するかを決めます。

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることも可能です。

項目	詳細
参加者	相続人全員
方法	話し合い、合意が得られない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てる
注意点	遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印する

遺産分割協議は、相続人同士のトラブルを防ぐために重要な手続きです。

円満な解決を目指し、話し合いを進めましょう。

遺言書の作成

遺言書は、自分の財産を誰にどのように相続させるかを、生前に決めておくことができる書類です。

遺言書を作成することで、相続人間の争いを防ぎ、自分の意思を確実に実現できます。

遺言書には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類があります。

中でも、公正証書遺言は、公証人が作成するため、最も安全で確実な方法です。

遺言書は、何度でも書き直すことができます。

種類	詳細
自筆証書遺言	自分で書く遺言書、手軽に作成できるが、形式不備で無効になる可能性がある
公正証書遺言	公証人が作成する遺言書、最も安全で確実な方法
秘密証書遺言	遺言の内容を秘密にしたまま、公証人に存在を証明してもらう遺言書、あまり利用されていない

遺言書は、相続を円滑に進めるために有効な手段です。

将来のトラブルを防ぐためにも、作成を検討しましょう。

早めの対策で実家を「負動産」にしないために

• 家族で話し合い、将来の計画を立てる
• 専門家の意見を聞く
• 信頼できる業者に相談する
• 相続に関する情報を集める
• 具体的な行動を起こす

実家が「負動産」となるリスクを減らすには、早めの対策が非常に大切です。

具体的にどのような対策があるのか見ていきましょう。

家族で話し合い、将来の計画を立てる

まずは、家族で実家の将来について話し合い、具体的な計画を立てることから始めましょう。

誰が実家を相続するのか、相続した場合はどのように活用するのか、具体的な計画を立てておくことが重要です。

家族で話し合うことで、将来的なトラブルを回避できる可能性が高まります。

項目	詳細
話し合いのポイント	相続人の確定、活用方法の検討、費用の見積もり
話し合いのメリット	問題の早期発見、意見の共有、トラブルの未然防止
具体的な計画の例	売却、賃貸、リフォーム、空き家管理サービスの利用、相続放棄

家族で話し合った上で、将来の計画を立て、実家を「負動産」にしないように早めに対策を講じましょう。

専門家の意見を聞く

実家の問題は、法的な知識や専門的な知識が必要となる場合が多いため、専門家の意見を参考にすることも重要です。

例えば、税理士法人レガシィは相続税に関する専門家であり、相続税の申告や節税対策について相談できます。

また、司法書士法人みどり法務事務所は相続登記の専門家で、名義変更の手続きをサポートしてくれます。

専門家	相談内容
税理士	相続税、贈与税、不動産取得税など
司法書士	相続登記、遺言書作成、成年後見など
弁護士	相続トラブル、遺産分割協議、不動産売買契約など
不動産鑑定士	不動産の評価
不動産会社	不動産の売却、賃貸、管理

専門家の意見を聞き、適切な対策を取りましょう。

信頼できる業者に相談する

実家の売却や賃貸を検討する場合は、信頼できる不動産業者に相談することも大切です。

例えば、三井住友トラスト不動産や三菱UFJ不動産販売は、大手で実績も豊富なため、安心して相談できるでしょう。

不動産買取業者では、カチタスや大京穴吹不動産など、全国展開している業者もあります。

業者	特徴
不動産仲介業者	買主を探し、売買契約を仲介する。
不動産買取業者	不動産会社が直接買い取る。
空き家管理業者	空き家の巡回、清掃、換気などを行う。
リフォーム業者	建物の修繕、改築を行う。

不動産業者によって得意分野が異なるため、複数の業者に相談し、比較検討すると良いです。

相続に関する情報を集める

実家の相続について、事前に情報収集をすることも非常に大切です。

相続登記は義務化されており、期限内に手続きを行わないと過料が科される可能性があります。

また、相続税の申告や納税も必要となる場合があります。

事前に調べておけば、いざという時に落ち着いて対処できるでしょう。

情報源	内容
国税庁のウェブサイト	相続税や贈与税に関する情報
法務局のウェブサイト	相続登記に関する情報
市区町村のウェブサイト	固定資産税や都市計画税に関する情報
専門家によるセミナーや相談会	相続に関する最新情報、個別相談
書籍やインターネットの情報サイト	相続に関する基礎知識、手続きの流れ、注意点など

実家の相続に関する情報を集めて、相続に備えましょう。

具体的な行動を起こす

情報を集め、計画を立てたら、具体的な行動を起こすことが大切です。

例えば、相続登記は、相続開始を知った日から3年以内に行う必要があります。

また、相続放棄は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

早めに行動を開始しましょう。

行動	詳細
遺品整理	不要品の処分、リサイクル、形見分け
不動産の査定	不動産会社に依頼し、現在の価値を把握する
相続登記	司法書士に依頼し、名義変更の手続きを行う
相続税の申告	税理士に依頼し、申告書の作成と提出を行う
不動産の売却・賃貸・管理	不動産会社に依頼し、売却、賃貸、管理の手続きを行う

具体的な行動を起こし、実家が「負動産」となることを防ぎましょう。

よくある質問（FAQ）

実家が持ち家の場合、固定資産税は誰が払うのですか？

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。相続が発生した場合は、相続登記が完了するまでは、亡くなられた方（被相続人）の名義のままですが、実質的には相続人が負担することになります。相続登記が完了した後は、新しい所有者である相続人が納税義務者となります。

実家が空き家になった場合、電気や水道は止めた方が良いですか？

電気や水道を止めるかどうかは、空き家の状況や今後の利用予定によって異なります。定期的に空き家を管理し、換気や通水を行う場合は、電気や水道を止めない方が良いでしょう。一方、長期間空き家を放置する場合や、将来的に解体する予定の場合は、電気や水道を止めることで、光熱費の節約や漏電・漏水のリスクを軽減できます。

実家の片付けは、いつから始めれば良いですか？

実家の片付けを始める時期は、ご家族の状況や気持ちの整理によって異なります。一般的には、四十九日法要後や一周忌法要後など、区切りの良い時期に始める方が多いです。ただし、相続放棄を検討されている場合は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きを行う必要があるため、早めに遺品整理を始める必要があります。

相続放棄をすると、実家の管理責任はどうなりますか？

相続放棄をしても、他に相続人がいない場合や、相続人全員が相続放棄をした場合は、「現に占有している」と判断されれば、管理責任が残る場合があります。「現に占有している」とは、例えば、被相続人の自宅に住んでいたり、荷物を大量に保管している場合などです。その場合、相続財産清算人を選任し、財産の管理を引き継ぐ必要があります。

実家を売却する際、注意すべきことは何ですか？

実家を売却する際は、まず複数の不動産業者に査定を依頼し、適正な価格を把握することが重要です。また、売却には時間がかかる場合があるため、早めに準備を始めましょう。売却代金は、相続人間で均等に分けることができるため、相続トラブルの防止にもつながります。

実家をリフォームやリノベーションするメリットは何ですか？

実家をリフォームやリノベーションすることで、建物の価値を高め、より快適な住環境を実現できます。売却する場合は、より高い価格で売却できる可能性があり、賃貸する場合は、より高い家賃収入を得られる可能性があります。また、ご自身の好みに合わせて改修できるため、愛着のある実家を長く住み続けられます。

まとめ「負動産を資産として活用！」

実家が持ち家であることは、資産であるように思えますが、放置すると「負動産」になるリスクがあります。

この記事では、そのリスクと対策、そして資産として活用する方法について解説しました。

この記事のポイント

• 維持費の負担増: 空き家でも固定資産税や修繕費がかかる
• 近隣トラブル: 雑草や害虫、不法投棄で近隣に迷惑をかける
• 犯罪リスク: 空き家は不法侵入や放火の標的になりやすい
• 相続問題: 相続登記や相続税の手続きが必要

実家を「負動産」にしないためには、早めの対策が大切です。

まずは家族で話し合い、専門家にも相談しながら、具体的な行動を起こしましょう。