【空き家を手放したい方へ】5つの選択肢と後悔しない手順を徹底解説｜税金・費用

空き家の管理や処分に悩んでいる方は少なくありません。

「固定資産税や管理費が負担」「遠方で管理が難しい」「相続したけれど使い道がない」など、空き家の所有に伴う悩みはさまざまです。特に最近では、空き家を放置していると固定資産税が最大6倍になる「特定空家」に指定されるリスクもあります。

この記事では、「空き家を手放したい」という方のために、具体的な方法を5つご紹介します。

空き家を手放す方法は、売却だけでなく、寄付や解体、さらには相続放棄や新しい相続土地国庫帰属制度といった幅広い選択肢が考えられます。

「少しでも高く売りたい」「とにかく早く処分したい」「地域に貢献したい」など、希望に合った処分方法を探して組み手ください。

空き家を手放す5つの選択肢

空き家の管理は大変ですよね。

固定資産税や維持費もかかりますし、何より誰も住んでいない家を所有し続けるのは精神的にも負担が大きいものです。

空き家を手放す方法はいくつかあります。

皆さんの状況に合わせて最適な方法を選びましょう。

売却

空き家を手放す方法として最も一般的なのが売却です。

売却には、不動産会社に仲介を依頼する方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法（買取）があります。

項目	仲介	買取
メリット	市場価格に近い価格で売却できる可能性がある	不動産会社が直接買い取るため、早期に現金化できる
デメリット	売却までに時間がかかる場合がある	価格は仲介より低くなる傾向がある
向いている人	時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい人	すぐに現金化したい人、売却の手間を省きたい人
注意点	複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要	買取価格は不動産会社によって異なるため、複数の会社に査定を依頼する
その他の情報	仲介手数料が発生する（上限は売買価格の3%＋6万円＋消費税）	仲介手数料は不要

不動産会社選びは、空き家の売却を成功させるための重要なポイントです。

空き家問題に詳しい会社や、地元の情報に詳しい会社を選びましょう。

寄付

「空き家を寄付する」と聞くと、意外に思われるかもしれません。

しかし、これも選択肢の一つです。

個人への寄付は贈与税が発生する可能性がありますが、自治体や特定のNPO法人への寄付は、税制上の優遇措置を受けられる場合があります。

寄付先	メリット	デメリット
自治体	地域貢献できる、税制上の優遇措置を受けられる場合がある	現実的には受け入れてもらえる可能性が低い点は要注意
NPO法人	空き家の活用方法を提案してくれる場合がある	寄付を受け付けている団体は限られる
個人	自由に相手を選べる	贈与税が発生する可能性がある

例えば、空き家バンクを運営している自治体では、空き家の寄付を受け付けている場合があります。

NPO法人の中には、空き家をリフォームして地域活性化に活用する団体もあります。

寄付を検討する際は、事前に寄付先の団体に相談し、受け入れ条件や税制上のメリット・デメリットを確認しましょう。

解体

空き家を解体して更地にすると、土地の活用方法が広がります。

例えば、駐車場や家庭菜園として利用したり、新たに建物を建てたりできます。

メリット	デメリット
土地の活用方法が広がる	解体費用がかかる
固定資産税が安くなる場合がある	更地にすると固定資産税が高くなる場合がある

解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件などによって異なります。

一般的に、木造住宅の場合は、坪あたり3万円～5万円程度が相場です。

複数の解体業者に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。

解体後は、固定資産税の軽減措置がなくなる可能性があります。

しかし、空き家を放置して「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になるため、解体した方が有利な場合もあります。

相続放棄

相続放棄は、相続開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てることで、被相続人（亡くなった方）の財産を一切相続しないという手続きです。

メリット	デメリット
空き家の管理義務や固定資産税の支払いから解放される	他の相続人に迷惑がかかる可能性がある、慎重な判断が必要
借金など、負の遺産も相続せずに済む	一度相続放棄すると、原則として撤回できない

相続放棄は、空き家だけでなく、預貯金や有価証券など、すべての財産を放棄することになります。

他に相続人がいない場合、空き家は最終的に国の管理下に入ります。

相続放棄をする前に、本当に相続放棄が最善の選択肢なのか、他の相続人とよく話し合い、専門家にも相談することをおすすめします。

相続土地国庫帰属制度

相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日から始まった新しい制度です。

相続した土地を国に引き取ってもらうことができます。

メリット	デメリット
土地の管理義務や固定資産税の支払いから解放される	負担金を支払う必要がある
引き取りの条件がある	全ての土地が引き取られるわけではない

相続土地国庫帰属制度を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 申請者が相続または遺贈により土地を取得したこと
2. 土地が以下のいずれにも該当しないこと
   • 建物がある土地
   • 担保権や使用収益権が設定されている土地
   • 通路など他人によって使用されている土地
   • 土壌汚染されている土地
   • 境界が明らかでない土地、所有権の帰属や範囲について争いがある土地

負担金の額は、土地の種目や面積に応じて異なり、10年分の土地管理費用相当額を納付する必要があります。

空き家問題は、早めの対策が重要です。

一人で悩まず、まずは専門家に相談してみましょう。

空き家売却の流れと注意点

空き家を売却する際の流れと、各ステップで注意すべき点について詳しく解説します。

初めての方でもスムーズに手続きを進められるように、具体的な手順と専門家への相談の重要性についてもお伝えします。

不動産会社に査定を依頼

空き家の売却を検討する際、まず最初に行うべきことは不動産会社への査定依頼です。

査定とは、不動産会社が物件の価値を評価することで、売却価格の目安を知ることができます。

不動産会社は、物件の立地、築年数、状態、周辺環境などを総合的に判断し、査定額を算出します。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より客観的な相場を把握できます。

例えば、A社、B社、C社の3社に査定を依頼し、それぞれの査定書を比較検討すると良いでしょう。この場合「査定額が高い査定書がよい」と、判断してしまわないでください。

査定額はいくらでも高くかけるからです。高い査定がいいのではなく、正確な査定（相場を反映した査定）が言い査定なのです。

詳しくは、以下の記事も参照してみてください。

査定書などを参考に、ご自身の希望売却価格や売却期間などを考慮し、最適な売却プランを立てましょう。

媒介契約の種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）

不動産会社に仲介を依頼する際には、「媒介契約」を結ぶ必要があります。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約の種類	概要	メリット	デメリット
一般媒介契約	複数の不動産会社と契約できる	多くの不動産会社に販売活動を依頼できる	各社への対応が必要になる
専任媒介契約	1社のみと契約（自分で買主を見つけることも可能）	不動産会社が積極的に販売活動を行う	契約期間中は他の不動産会社に依頼できない
専属専任媒介契約	1社のみと契約（自分で買主を見つけることも不可）	専任媒介契約よりもさらに積極的な販売活動が期待できる	契約期間中は他の不動産会社に依頼できず、自分で買主を見つけることもできない

どの契約がご自身に合っているか、各社のサービス内容や担当者の対応などを比較検討し、慎重に選択してください。

契約内容について不明な点があれば、必ず不動産会社に確認することが重要です。

売却価格の決定と売り出し

媒介契約を結んだら、不動産会社と相談しながら売却価格を決定し、いよいよ売り出しを開始します。

売却価格は、査定額や周辺の類似物件の取引事例などを参考に決定されます。

ただし、最終的な価格は売主である皆さんが決定します。

早期売却を希望する場合は、相場より少し低めに設定する、時間に余裕がある場合は、強気の価格設定にするなど、ご自身の状況に合わせて価格を調整しましょう。

売り出し価格は、高すぎると買い手が見つかりにくく、安すぎると損をしてしまいます。

不動産会社の意見も参考にしながら、適切な価格を設定することが重要です。

購入希望者との交渉と売買契約

購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。

交渉は、不動産会社を通じて行われるのが一般的です。

条件交渉では、購入希望者から価格交渉（値引き交渉）が入ることもあります。

不動産会社と相談しながら、どこまで譲歩できるかを事前に決めておくと、スムーズに交渉を進められます。

交渉がまとまり、双方が合意したら、いよいよ売買契約を締結します。

売買契約書には、物件の表示、売買代金、支払い方法、引き渡し時期、契約不適合責任など、重要な事項が記載されています。

内容をよく確認し、不明な点は必ず不動産会社に質問し、納得した上で署名・捺印しましょう。

物件の引き渡しと残代金決済

売買契約で定められた期日に、物件の引き渡しと残代金の決済を行います。

決済は、一般的に銀行などの金融機関で行われます。

残代金決済時には、司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きを行います。

司法書士は、不動産登記の専門家であり、売主と買主の双方の権利を守るために、重要な役割を担います。

残代金を受け取り、物件の鍵を買主に渡したら、売却手続きは完了です。

空き家売却は大きな取引なので、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることをおすすめします。

空き家の寄付・解体の手続きと注意点

空き家の管理に悩んでいる皆さん、寄付や解体という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

ここでは、空き家の寄付と解体の手続きや注意点について、ステップごとに詳しく解説します。

寄付先（自治体、NPO法人など）の選定と注意点

空き家を寄付する場合、自治体やNPO法人などが主な寄付先となります。

自治体によっては、空き家バンク制度を設けているところもあります。

例えば、栃木県那須塩原市では、空き家バンクに登録された物件の改修費用の一部を補助する制度があります。

寄付先	メリット	デメリット	注意点
自治体	社会貢献、税制上の優遇措置を受けられる可能性がある	受け入れ条件が厳しい場合がある、手続きに時間がかかることがある	事前に自治体の窓口に相談し、受け入れ条件や手続きについて確認する
NPO法人など	社会貢献、団体の活動支援につながる	受け入れ条件が厳しい場合がある、情報収集が必要	団体の活動内容や実績をよく調べ、信頼できる団体を選ぶ

寄付先を選ぶ際は、ご自身の想いや空き家の状況に合った団体を選ぶことが重要です。

個人への寄付と税金

個人への寄付は、贈与税の対象となる可能性があります。

贈与税は、年間110万円を超える財産の贈与に対して課税されます。

空き家の評価額が高い場合は、贈与税の負担が大きくなる可能性があるので注意が必要です。

税金の種類	概要	注意点
贈与税	個人から財産をもらった場合に課税される	年間110万円の基礎控除がある
所得税	寄付者が寄付によって所得控除を受けられる場合がある	寄付金控除の対象となる団体かどうかを確認する
固定資産税	土地や建物を所有している限り課税される	寄付によって所有権が移転すれば、固定資産税の負担はなくなる
登録免許税	不動産の所有権移転登記をする際に課税される	寄付による所有権移転の場合、税率が軽減される場合がある
不動産取得税	不動産を取得した際に課税される（原則として寄付の場合は非課税だが、自治体によって異なる）	念のため、事前に自治体に確認する

税金に関する問題は複雑ですので、税理士などの専門家にご相談することをおすすめします。

解体業者の選定と見積もり

空き家を解体する場合、解体業者選びは慎重に行いましょう。

解体費用は、建物の構造、立地条件、付帯工事の内容などによって大きく異なります。

必ず複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。

例えば、木造2階建て30坪の家屋の場合、解体費用は100万円〜200万円程度が相場ですが、アスベストが含まれている場合は追加費用が発生します。

選定ポイント	詳細	注意点
許可・登録	建設業許可または解体工事業登録を受けている業者を選ぶ	無許可の業者に依頼すると、不法投棄などのトラブルに巻き込まれる可能性がある
実績・評判	過去の施工実績や口コミなどを確認する	業者によっては、得意な工事と不得意な工事がある
見積もり内容	見積もりの内訳を詳細に確認し、不明な点は質問する	追加費用が発生する可能性のある項目（地中埋設物、アスベスト除去など）について、事前に確認する
保険加入状況	万が一の事故に備え、損害賠償保険に加入している業者を選ぶ	–
アフターフォロー体制	解体後の整地や廃材の処理など、アフターフォローが充実している業者を選ぶ	–
対応の丁寧さ	見積もり依頼時の対応や説明の丁寧さなど、担当者の人柄もチェックする	業者とのコミュニケーションがスムーズに行えるかどうかも重要

信頼できる解体業者を選び、トラブルのない解体工事を行いましょう。

解体費用の相場と補助金

解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件によって大きく異なります。

構造	費用相場（坪単価）
木造	3万円〜5万円
軽量鉄骨	4万円〜6万円
鉄骨造	5万円〜7万円
RC造	6万円〜8万円

自治体によっては、空き家の解体費用の一部を補助する制度があります。以下の記事では解体費の補助金だけでも200件以上の事例を掲載しています。

具体的には、空き家が所在する市町村の役場で相談してみてください。

解体後の固定資産税

空き家を解体すると、土地の固定資産税が上がる可能性があります。

住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が最大6倍になることもあります。

ただし、自治体によっては、空き家解体後の土地に対する固定資産税の減免措置を設けているところもあります。

対策	メリット	デメリット	注意点
売却	固定資産税の負担から解放される	買い手が見つかるまで時間がかかる場合がある	不動産会社に査定を依頼し、早期売却を目指す
賃貸	安定した収入を得られる	入居者が見つからないリスク、管理の手間がかかる	信頼できる不動産会社に管理を委託する
駐車場経営	初期費用が比較的安く、管理の手間も少ない	立地条件によっては、収益性が低い場合がある	周辺の駐車場需要を調査する
太陽光発電	売電収入を得られる、環境に貢献できる	初期費用が高い、天候によって発電量が左右される	設置費用や売電価格などを事前にシミュレーションする
市民農園	地域住民との交流が生まれる、地域貢献できる	利用者が見つからないリスク、管理の手間がかかる	事前に利用希望者を募る、地域の自治会などに相談する
自治体への相談（減免措置の確認）	固定資産税の負担を軽減できる可能性がある	必ずしも減免されるとは限らない	自治体の担当窓口に相談し、減免措置の有無や適用条件を確認する
定期借地権設定による土地活用	一定期間、土地を貸し出すことで安定した収入を得られる	契約期間中は自由に土地を利用できない	契約期間や賃料などを慎重に検討する。借地借家法などの法律に関する専門的な知識を習得することが推奨される。

解体後の土地活用についても、事前に検討しておきましょう。

相続放棄・相続土地国庫帰属制度

相続放棄とは

相続放棄とは、相続人が被相続人（亡くなった方）の財産や負債を一切引き継がないことを選択する手続きです。

相続財産には、不動産や預貯金などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれます。

もし、マイナスの財産がプラスの財産よりも多い場合、相続放棄を選択することで、借金の返済義務から解放されます。

例えば、実家を相続したが、多額の住宅ローンが残っているような場合、相続放棄を検討することができます。

ただし、相続放棄をすると、実家を含めた全ての財産を相続できなくなるため、注意が必要です。

メリット	デメリット
負債を相続しなくて済む	プラスの財産も相続できない
相続争いから解放される	一度行うと原則として撤回できない
相続手続きの負担から解放される	相続放棄によって他の相続人の相続分が増える可能性がある

相続放棄の手続きと注意点

相続放棄の手続きは、家庭裁判所で行います。

手続きの期限は、原則として相続開始を知った時から3ヶ月以内です。

期限を過ぎてしまうと、相続放棄ができなくなる可能性があるため、注意しましょう。

家庭裁判所への手続きでは、相続放棄申述書などの書類を提出します。

司法書士法人みつ葉グループなどの専門家に相談すると、必要書類の収集や作成をサポートしてもらえます。

手続きの流れ	必要なもの
家庭裁判所への申述	相続放棄申述書、被相続人の住民票除票または戸籍附票、申述人の戸籍謄本など
家庭裁判所からの照会書への回答	収入印紙、郵便切手など
家庭裁判所による受理	–

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した土地を、一定の条件を満たせば、国に引き取ってもらえる制度です。

この制度は、2023年4月27日から開始され、相続した土地の管理に困っている方や、土地を手放したいと考えている方にとって、新たな選択肢となります。

例えば、遠方に住んでいて管理が難しい土地や、利用価値が低い土地を相続した場合、この制度を利用することで、土地の管理負担から解放されます。

メリット	デメリット
土地の管理負担から解放される	負担金の支払いが必要
土地の売却が困難な場合に有効	引き取りには一定の条件がある
–	申請から承認まで時間がかかる可能性がある

相続土地国庫帰属制度の利用条件と手続き

相続土地国庫帰属制度を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。

土地の条件	却下・不承認事由
通常の管理または処分を阻害する要因がないこと	建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、通路など他人が利用する土地、土壌汚染されている土地、境界が不明確な土地、崖がある土地（一定の勾配・高さのもの）など

法務局への手続きは自分で行うことも可能ですが、土地家屋調査士法人への相談がおすすめです。

専門家へ依頼する場合は費用が発生するため、複数の事務所を比較検討しましょう。

相続放棄と相続土地国庫帰属制度は、それぞれ異なる制度であり、利用条件や手続きも異なります。

どちらの制度を利用するかは、個々の状況に合わせて慎重に検討し、必要であれば弁護士や司法書士などの専門家に相談することを推奨します。

空き家を手放す第一歩を踏み出す

空き家を手放す決断は、精神的にも手続き的にも大きな一歩です。

まず、最初に行うことは、専門家への相談と情報収集になります。

多くの方が、どこから手をつければ良いのか、誰に相談すれば良いのか迷われることでしょう。

不動産会社への無料相談

空き家の売却、寄付、解体など、どの選択肢を選ぶにしても、まずは不動産の専門家である不動産会社に相談することをおすすめします。

多くの不動産会社では、無料で相談や査定に応じています。

例えば、三井住友トラスト不動産や東急リバブルといった大手不動産会社や、地域密着型の不動産会社など、皆さんの状況に合わせて相談先を選べます。

複数の不動産会社を比較検討

不動産会社によって得意な分野や査定額、提案内容が異なるため、複数の会社に相談し、比較検討することが重要です。

一般的に、3社以上の不動産会社に相談すると、より客観的な視点で判断できるようになります。

近年では、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービス（SUUMO、HOME4Uなど）もあり、効率的に比較検討できます。

比較項目	詳細
査定額	空き家の現在の価値を知るための重要な指標
提案内容	売却、買取、賃貸など、皆さんの希望に沿った提案をしてくれるか
担当者の対応	信頼できる担当者かどうか、親身になって相談に乗ってくれるか
得意分野	空き家問題に詳しいか、相続案件の経験が豊富か
実績	これまでの空き家売却の実績や、お客様からの評判はどうか
サポート体制	売却後の手続きや税務相談など、アフターフォローが充実しているか

これらの項目を参考に、皆さんに合った不動産会社を見つけてください。

信頼できるパートナー選び

不動産会社を選ぶ上で最も重要なのは、信頼できるパートナーを見つけることです。

担当者との相性や、会社の評判、実績などを総合的に判断しましょう。

担当者とは、売却活動中だけでなく、売却後も長く付き合うことになる可能性があります。

疑問や不安を解消し、安心して任せられるパートナーを見つけることが、空き家問題解決への近道です。

必要書類の準備

不動産会社への相談や査定の際には、以下の書類を準備しておくとスムーズです。

書類の種類	詳細	取得方法
登記済権利証または登記識別情報	空き家の所有者であることを証明する書類	法務局
固定資産税課税明細書	固定資産税の評価額や税額を確認するための書類	市区町村役場
間取り図	空き家の間取りや面積を示す図面	–
物件の写真	外観や室内の写真	–
土地の測量図	土地の境界や面積を示す図面（ある場合）	–
建築確認済証	建築基準法に適合していることを証明する書類（ある場合）	市区町村役場、または建築士事務所など

これらの書類は、不動産会社との相談をスムーズに進めるだけでなく、売却活動の際にも必要となるため、早めに準備しておくことをおすすめします。

今後の流れを確認

不動産会社との相談を通して、今後の流れや手続きについて確認しておきましょう。

売却の場合は、査定、媒介契約、売却活動、売買契約、引き渡しという流れが一般的です。

各段階で必要な手続きや注意点、費用などを事前に確認しておくことで、安心して進められます。

不明な点や不安な点は、遠慮なく不動産会社の担当者に質問しましょう。

まとめ

空き家を手放すには、売却、寄付、解体、相続放棄、相続土地国庫帰属制度など、さまざまな方法があります。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあり、ご自身の状況や目的に合わせて適切な選択をすることが大切です。

売却を検討する場合、不動産会社に査定を依頼し、仲介や買取といった方法を比較しましょう。寄付は自治体やNPO法人を通じて可能ですが、受け入れ条件を事前に確認することが重要です。解体することで土地の活用方法が広がる一方、固定資産税の増加に注意が必要です。相続放棄や国庫帰属制度を利用する場合は、手続きや条件を理解し、専門家に相談すると安心です。

どの方法を選ぶにせよ、早めの対応が空き家問題のリスクを軽減します。不動産会社や専門家と相談しながら、自分にとって最適な方法を見つけましょう。