古家付き土地売却と更地売却はどっちがお得？｜メリットとデメリットを比較

築20〜25年以上の古い家が建ったままの土地をどう売ればいいのか、頭を悩ませるケースは多いでしょう。実際に古家付き土地は「建物の解体費用がかかる」「買い手が見つかりにくい」などの理由から、更地や新築物件よりも売却が難しいと言われています。

また、そのまま売却するか更地にしてから売却するかなど、選択次第で売却価格や手間が大きく変わります。

例えば、築30年以上の古い実家を相続した場合、木造住宅の解体費用は坪3万～5万円程度。仮に30坪の家であれば90万～150万円の費用が必要です。一方で、駅近など立地条件の良い土地なら、古家を解体せずとも高値で売れる可能性もあります。

そこで本記事では、「古家付き土地を売却する」基礎知識から、具体的な売却方法や注意すべき税金、よくあるトラブル事例まで徹底解説します。

古家付き土地売却の基本情報

古家付き土地とは何か？定義と評価のポイント

古家付き土地とは、一般的に築20〜25年以上の古い家が建っている土地を指します。

木造住宅の場合、築20〜25年で建物の価値はほぼゼロと評価されることが多いです。

例えば、相続で取得した古い実家や、リフォームが必要な築30年の木造一戸建てなどが該当します。

古家付き土地は、土地としての価値はあっても、建物にはほとんど価値がない状態と覚えておきましょう。

古家と土地、それぞれの価値を把握する

古家付き土地の売却を検討する際は、古家と土地、それぞれの価値を把握することが重要です。

古家の価値は、築年数や建物の状態によって大きく異なります。

一方、土地の価値は、立地条件や面積、周辺環境などによって決まります。

古家と土地の価値を総合的に判断し、売却価格を検討しましょう。

例えば、駅近の古家付き土地であれば、建物に価値がなくても、土地の価値が高いため、高値で売却できる可能性があります。

なぜ古家付き土地の売却は難しいと言われるのか？

古家付き土地の売却が難しいと言われる理由はいくつかあります。

まず、買い手は、多くの場合、古い家を取り壊して新しい家を建てることを想定しています。

そのため、解体費用がかかることや、解体後の土地の利用イメージがしにくいことなどが、売却のハードルとなります。

例えば、解体費用は木造住宅で坪3万〜5万円程度、鉄骨造住宅で坪6万〜7万円程度かかります。

建物の構造	解体費用の目安（坪単価）
木造住宅	3万〜5万円
鉄骨造住宅	6万〜7万円
鉄筋コンクリート造住宅	7万〜8万円

また、古家付き土地は、買い手が見つかりにくいだけでなく、不動産会社によっては積極的に取り扱ってくれないこともあります。

古家付き土地の売却は、更地や新築物件の売却に比べて、手間や時間がかかるためです。

しかし、古家付き土地の売却を得意とする不動産会社もありますので、諦めずに複数の不動産会社に相談することが重要です。

古家付き土地の売却方法

古家付き土地の売却方法は、主に次の4つです。

不動産仲介で売却する流れと注意点

不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法で、たいていはこの方法で売却します。

流れ

1. 不動産会社に査定を依頼: 複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や担当者の対応を比較検討することが重要です。
2. 媒介契約を締結: 査定額やサービス内容に納得できる不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
3. 売却活動: 不動産会社がチラシやインターネット広告などを通じて、買主を探します。
4. 売買契約の締結: 購入希望者と価格や条件について交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。
5. 決済・引き渡し: 買主から売買代金を受け取り、物件の所有権移転登記手続きを行います。

注意点

• 契約不適合責任: 売却後に建物の欠陥が見つかった場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。
• 告知義務: 売主は、建物の欠陥や周辺環境など、買主に伝えるべき情報を告知する義務があります。

不動産仲介で売却する場合、まず査定書を取り寄せますが、あまりに高い査定額は疑ってかかってください。その際、以下の記事も参照してみてください。

不動産買取で売却するメリット・デメリット

不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、仲介よりも早く現金化できるというメリットがあります。

項目	メリット	デメリット
スピード	仲介よりも早く現金化できる。	–
手間	仲介のように買主を探す手間がかからない。	–
売却価格	–	仲介よりも売却価格が安くなる傾向がある。
その他	仲介手数料がかからない、契約不適合責任を免責にできることが多い、周囲に知られずに売却できる場合がある。	測量費用がかかる場合がある。

不動産買取は、すぐに現金が必要な方や、売却の手間を省きたい方に向いています。

空き家バンクを活用した売却事例

自治体が運営する空き家バンクに登録すると、空き家を探している人に情報提供できます。

国土交通省は「全国版空き家・空き地バンク」を支援しており、LIFULL HOME’S空き家バンクやアットホーム空き家バンクと連携して全国の物件情報を検索可能です。

令和7年1月末時点では、多くの自治体が参加し、物件掲載数も増加傾向にあります。

空き家バンクのメリット・デメリット

項目	詳細
メリット	自治体が運営しているため、安心して利用できる場合が多い。移住・定住促進に力を入れている自治体の場合、補助金制度が利用できる場合がある。
デメリット	行政が運営しているので動きが遅く、情報が古いままだったり、更新されないことも多い。また、使い勝手が悪く、民間運営のポータルより反響が劣る場合もある。

空き家バンクは、地方の物件や、DIYを楽しみたい人など、特定のニーズを持つ人に有効な売却方法です。

更地にして売却する選択肢：解体費用と注意点

建物を解体し更地にすると、買主が見つかりやすくなる、高値で売れる可能性があるというメリットがあります。

解体費用

木造住宅の解体費用の目安は、坪3万〜5万円です。

注意点

• 固定資産税の住宅用地の特例：更地にすると、土地の固定資産税が最大6倍になる場合があります。
• 解体費用：解体費用は、建物の構造や立地条件、業者によって大きく異なります。

更地にするかどうかは、解体費用や売却価格、固定資産税を比較検討して判断しましょう。

古家付き土地売却の費用と税金

古家付き土地を売却する際、様々な費用や税金が発生します。

事前にしっかりと把握することで、スムーズな売却手続きを進められるでしょう。

仲介手数料、測量費用など、売却にかかる諸費用

古家付き土地の売却では、主に以下の費用が発生します。

費用	詳細	金額の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）
測量費用	土地の境界を確定するための測量費用	数十万円程度（土地の状況による）
登記費用（抵当権抹消登記など）	登録免許税、司法書士への報酬	登録免許税：不動産1件につき1,000円、司法書士報酬：1万5,000円程度（抵当権抹消登記の場合）
その他（ハウスクリーニング費用など）	必要に応じて	数万円程度

これらの費用は売却代金から差し引かれることが多いです。

事前に不動産会社に確認し、資金計画を立てましょう。

譲渡所得税、印紙税など、売却時にかかる税金

古家付き土地の売却で利益が出た場合、以下の税金がかかります。

税金	詳細	計算方法
譲渡所得税	土地や建物を売却した際に得た利益（譲渡所得）にかかる税金	（売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除）× 税率
住民税	譲渡所得に応じて課税	譲渡所得税と同様
印紙税	不動産売買契約書に貼付する収入印紙代	契約金額による（例：1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減税率適用で1万円）

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。

所有期間（売却年の1月1日時点）	税率（所得税＋住民税）
5年以下	39.63%（復興特別所得税含む）
5年超	20.315%（復興特別所得税含む）

税金について不安な場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

固定資産税の取り扱い：売主と買主の負担割合は？

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金。

古家付き土地を売却する場合、売主と買主で固定資産税を日割り計算して精算することが一般的です。

例えば、5月1日に売買契約を締結し、6月1日に物件を引き渡した場合、以下のようになります。

• 売主負担：1月1日から5月31日までの151日分
• 買主負担：6月1日から12月31日までの214日分

不動産売買契約書に固定資産税の精算方法を明記し、トラブルを防ぎましょう。

固定資産税の精算は、売買代金と同時に行うことが一般的です。

3000万円特別控除など、利用できる特例制度

古家付き土地の売却では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が利用できます。

特例制度	概要
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例	マイホーム（居住用財産）を売却した際に利用可能
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3,000万円特別控除）	相続した空き家を売却した際に利用可能（相続人が3人以上の場合、令和6年1月1日以降の譲渡は控除額2,000万円）
特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例	一定の要件を満たすマイホームを買い換える場合に、譲渡益に対する課税を繰り延べできる
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	居住用財産を売却して損失が出た場合に、他の所得と損益通算できる
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	特定の居住用財産を売却して損失が出た場合に、他の所得と損益通算できる

これらの特例を利用するためには、確定申告が必要です。

自分に適用できる特例があるかどうか、事前に税理士や税務署に相談しましょう。

古家付き土地売却の注意点

古家付き土地の売却は、更地での売却とは異なる注意点があります。

売却後のトラブルを防ぐために、注意点を理解しておくことが重要です。

契約不適合責任とは？古家付き土地売却での特約

契約不適合責任とは、売買契約の内容と異なるものを引き渡した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

例えば、契約書には「雨漏りなし」と記載されているのに、実際には雨漏りがあった場合、売主は修繕費用を負担したり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。

古家付き土地の場合、築年数が経過しているため、建物のどこかに不具合がある可能性が高いです。

そのため、売買契約書に特約を設けることが一般的です。

項目	説明
契約不適合責任	売買契約の内容と異なるものを引き渡した場合に、売主が買主に対して負う責任
古家付き土地の特約	契約不適合責任を免責にしたり、責任範囲を限定したりする特約
特約の例	– 建物に関する契約不適合責任は免責とする – 契約不適合責任の期間を引き渡しから3ヶ月に限定する – 修繕費用の上限を10万円とする

古家付き土地を売却する際は、契約不適合責任に関する特約について、買主と十分に話し合い、合意を得ておくことが重要です。

専門家（不動産会社、弁護士など）に相談し、適切な特約を設けるようにしましょう。

相続した古家付き土地の売却で注意すべきこと

相続した古家付き土地を売却する場合、以下の点に注意しましょう。

1. 相続登記： 亡くなった方（被相続人）から相続人へ名義変更の手続きを行う必要があります。
2. 遺産分割協議： 相続人が複数いる場合、誰が古家付き土地を相続するかを話し合い、決定する必要があります。
3. 相続税： 相続税の申告と納税が必要な場合があります。

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

申告期限を過ぎると、加算税や延滞税がかかる可能性があります。

注意点	説明
相続登記	亡くなった方（被相続人）から相続人へ名義変更の手続き
遺産分割協議	相続人が複数いる場合、誰が古家付き土地を相続するかを話し合い、決定
相続税	相続税の申告と納税が必要な場合がある
注意点	相続登記は自分でも行えるが、司法書士に依頼すると数万円〜10数万円の報酬が発生することが多い。遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てる。

相続した古家付き土地の売却は、手続きが複雑です。

専門家（司法書士、税理士など）に相談し、サポートを受けることをおすすめします。

告知義務：売主が買主に伝えるべきこと

告知義務とは、売主が買主に対して、物件に関する重要な事項を伝える義務のことです。

告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求につながる可能性があります。

古家付き土地の場合、以下の事項は必ず告知しましょう。

1. 建物の不具合： 雨漏り、シロアリ被害、傾きなど。
2. 土地の状況： 土壌汚染、地中埋設物（井戸、浄化槽など）など。
3. 周辺環境： 騒音、振動、悪臭など。
4. 過去の事件・事故： 建物内での死亡事故、火災など。

告知事項は、口頭だけでなく、書面（告知書）で伝えることが重要です。

告知事項	説明
建物の不具合	雨漏り、シロアリ被害、傾きなど
土地の状況	土壌汚染、地中埋設物（井戸、浄化槽など）など
周辺環境	騒音、振動、悪臭など
過去の事件・事故	建物内での死亡事故、火災など
告知方法	口頭だけでなく、書面（告知書）で伝えることが重要

告知義務について不安な場合は、不動産会社に相談し、アドバイスを受けましょう。

トラブル事例から学ぶ、古家付き土地売却の失敗談

古家付き土地の売却では、様々なトラブルが発生する可能性があります。

事例1：契約解除

契約時に告知していなかった給水管の故障により水漏れが発生した事例で、紛争になったケースがあります。​特に築年数が経過している物件では、配管の腐食が進行していることが多く、水漏れが発生するリスクが高まります。​このような場合、売主は水漏れの補修を行う責任を負うことになります。

事例2：損害賠償請求

売買契約後に、買主が柱や土台の木材内部にシロアリ被害があることを発見し、売主に対して損害賠償を請求したケースもいくつかあります。

建物の重要部分に被害が及んでおり、構造耐力上危険な状態であれば、売主の契約不適合責任に基づく損害賠償請求が認められる可能性もあります。

---

上記を踏まえて、以下の点に注意が必要です。

教訓	説明
契約不適合責任を理解し、特約を検討する	建物の不具合は正直に告知し、契約書に明記する
告知義務を果たす	土地や周辺環境に関する重要な事項は、必ず買主に伝える
不動産会社と連携し、トラブルを未然に防ぐ	売買契約書の内容や告知書の作成など、専門家のアドバイスを受ける
トラブル事例	トラブルに発展すると、金銭的な負担だけでなく、精神的な負担も大きくなる。 トラブルを防ぐために、契約前にしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。

これらの事例を参考に、ご自身の古家付き土地の売却で同じような失敗をしないように注意しましょう。

古家付き土地をスムーズに売却する

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討する重要性

古家付き土地の売却価格は、不動産会社によって大きく異なる場合があります。これは、それぞれの不動産会社が得意とするエリアや物件種別、販売戦略などが異なるためです。

また「高い査定がよい査定ではない」という点にも注意が必要です。

不動産の査定は自動車の査定と違い、その査定額で買い取ってくれるわけではありません。従って、高ければよいという理屈はまったくありません。正確な査定でなければならないのです。

筆者の知人の例ですが、以下のような査定額が出たことがあります。しかし、B社の2000万円は相場を上回る、根拠の薄い数字でした。

最終的に、知人はその中から最も信頼できると感じた不動産会社を選び、納得のいく価格で売却を成功させました。

評価項目	A社	B社	C社
査定価格	1,800万円	2,000万円	1,600万円
提案内容	◎	◯	△
担当者の対応	◯	◎	◯
総合評価	◯	◎	△

複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格や提案内容、担当者の対応などを比較検討することが重要です。

プロの視点！信頼できる不動産会社選びのポイント

信頼できる不動産会社を選ぶことは、古家付き土地の売却を成功させるための重要なポイントです。

以下は、不動産会社選びの際にチェックすべきポイントです。

• 古家付き土地の売却実績が豊富か
• 担当者が親身になって相談に乗ってくれるか
• 査定価格の根拠を明確に説明してくれるか

担当者が、お客様の状況や要望をしっかりとヒアリングし、メリットだけでなくデメリットもきちんと説明してくれるかどうかも重要な判断基準です。

さらに、地域密着型の不動産会社であれば、その地域の特性や相場に精通しているため、より適切なアドバイスを期待できます。

契約前に確認すべきこと：重要事項説明書のチェックポイント

重要事項説明書は、不動産取引において非常に重要な書類です。

売買契約を結ぶ前に、必ず宅地建物取引士から重要事項説明を受け、内容をしっかりと理解する必要があります。

重要事項説明書には、物件に関する情報や取引条件など、さまざまな事項が記載されています。

特に古家付き土地の場合は、以下のような点に注意して確認しましょう。

確認項目	説明
建物の状況	築年数、構造、種類、増改築の履歴、シロアリ被害の有無など
土地の状況	面積、境界、接道状況、地目、用途地域など
法令上の制限	建ぺい率、容積率、高さ制限、都市計画法・建築基準法上の制限など
契約不適合責任	売主の契約不適合責任の内容、免責の有無など
特約事項	契約不適合責任の免責、設備の引き渡し状況、瑕疵担保責任など

内容をよく確認し、不明な点や疑問点があれば、必ず宅地建物取引士に質問し、納得した上で契約に進むことが大切です。

【お悩み別】専門家への相談で最適な解決策を見つける

古家付き土地の売却には、様々な悩みや疑問がつきものです。

そのような時は、一人で悩まず、専門家に相談してみましょう。

悩み	相談先
売却方法	不動産会社
税金	税理士
相続	司法書士、弁護士
土地の境界	土地家屋調査士
建物の解体	解体業者
空き家バンクへの登録、その他不動産全般	LIFULL HOME’S、アットホーム

各分野の専門家は、それぞれの専門知識を活かして、お客様の状況に合わせた最適な解決策を提案してくれます。

例えば、税理士に相談すれば、譲渡所得税の計算や、利用できる特例制度について詳しく教えてもらうことができます。